2017-房地产行业对房地产小周期的深度研究：周期反常、经验失效，重构投资逻辑_45页-4mb

房地产行业小周期深度研究报告总结

核心内容

本报告对房地产行业的小周期规律进行了深度分析，指出过去10年房地产行业呈现3年小周期规律，由货币周期和库存周期共同推动。然而，本轮房地产小周期出现反常现象，预计将延长至超5年。主要原因是政策周期与货币周期不再同步，以及库存周期延长。

主要观点

1. 房地产小周期规律

   • 过去10年，我国房地产行业呈现3年小周期规律，包括销售面积、销售价格、土地成交面积、新开工面积等指标均表现出3年周期。
   • 小周期规律源于供需关系的波动，尤其是政策周期（需求端）和库存周期（供应端）的共同作用。

2. 本轮小周期的反常表现

   • 需求端：政策周期从严，但货币周期相对宽松，导致需求衰减更慢，供需逆转更晚。
   • 供应端：行业去库存，拿地跟不上销售，加库存过程缓慢，库存周期延长。
   • 反常现象包括：价格高位刚性、集中度快速提升、三四线热销、投资不差等。

3. 行业投资逻辑的重构

   • 低库存下行周期并非全面走差，销量相对稳定，投资不差。
   • 行业分化加剧，资源型房企和龙头房企表现较好。

关键信息

• 小周期延长至超5年：由于政策周期和货币周期的错位，以及库存周期的延长，预计本轮小周期将延长至超5年。
• 库存周期的关键节点：加库存是小周期结束的必要条件，库存周期的延长直接导致销量小周期的延长。
• 供需关系的错位：在政策从严背景下，需求下降较慢，供应收缩更快，导致供不应求，价格高位坚挺。
• 房企分化：资源型房企和龙头房企因拿地能力强和去化率高而受益，集中度提升。

推荐组合

行业表现对比

• 行业表现图显示，房地产板块在2017年保持稳定，甚至跑赢大盘。
• 在政策高压下，部分A/H房企龙头逆势上涨，反映市场对行业的信心未减。

政策与货币周期的错位

• 2016年政策从严，但货币周期仍相对宽松，导致需求调控与购买力调控不同步。
• 2017年按揭利率仍处于低位，货币周期规律淡化，进一步延长小周期。

库存周期的延长

• 从静态来看，2016年拿地和销售错位导致加库存缓慢，销量小周期延长。
• 从动态来看，土地成交、新开工和新增供应受限，进一步延长加库存过程。
• 土地连续三年缩量，导致供应紧张，加库存耗时更久。

投资建议

• 维持行业推荐评级，认为周期反常，需重构投资逻辑。
• 推荐组合包括：一二线资源型房企、龙头房企以及三四线开发房企。

图表支持

• 图表1-5：展示国际和国内房地产小周期长度。
• 图表6-13：展示国内房地产小周期指标的周期规律。
• 图表14-17：展示供需关系周期的形成机制。
• 图表18-23：展示政策周期和货币周期对销量周期的影响。
• 图表24-33：展示库存周期与政策周期的相互作用。
• 图表34-42：展示本轮小周期的反常表现及延长原因。

总结

本报告指出，房地产行业的小周期规律在过去10年中由政策周期和库存周期共同推动，但本轮小周期因政策与货币周期的错位以及库存周期的延长而出现反常。投资逻辑需重构，行业并非全面走差，资源型房企和龙头房企表现较好，建议继续关注其表现。