20260321-兴证国际证券-恒基地产-00012.HK-顺周期β与优质资产α_现金流双引擎护航高息_28页_1mb

恒基地产（00012.HK）投资研究报告总结

核心内容

恒基地产（00012.HK）是一家以物业发展和投资为主的大型房地产公司，成立于1976年，由李兆基创立。公司于1981年在香港上市，业务涵盖物业发展、物业租赁、百货及酒店经营等，持有多个核心资产，包括香港IFC和香港中华煤气的41.53%股权。公司目前的股权结构中，李兆基家族持股72.5%，其余为公众股东。

主要观点

1. 市场β因素：当前香港楼市具备量价齐升的条件，需求端租金回报率高于H按利率，价格信号CCL指数创2024年以来新高，供给端刚性库存下降，恒生指数的上涨带来财富效应，推动楼市复苏。

2. 公司α能力：公司土储规模位居行业TOP2，拿地渠道多元且成本优势明显，拥有大量优质土地资源，特别是在北部都会区，未来有望通过政府收地或自行开发获取丰厚利润。

3. 现金流双引擎：公司通过核心商业资产和香港中华煤气的稳定现金流支撑高额派息，预计未来股息维持稳定，每股派息为1.80港元。

4. 盈利预测：预计2025-2027年公司核心净利润分别为80.68亿港元、91.14亿港元和103.06亿港元，分别同比变化为-17.5%、+13.0%、+13.1%。公司盈利能力和净资产价值有望随着楼市复苏而改善。

5. 估值分析：当前公司TTM股息率为5.8%，PB为0.47，具备一定的估值优势。随着美国降息周期开启，Hibor利率有望维持低位，公司估值有望进一步提升。

关键信息

• 股价与市值：2026年3月20日收盘价为31.16港元，总市值为1508.58亿港元，总股本为48.41亿股。
• 派息情况：2019-2024年，公司股息总额稳定在87.15亿港元，每股派息为1.80港元。
• 土储情况：截至2025H1，公司持有香港应占土储1190万平方英尺，是港资开发商TOP2；持有新界土地4190万平方英尺，其中90%位于北部都会区。
• 财务指标：公司2024年核心净利润为97.7亿港元，核心净利率为38.7%；2025E核心净利润为80.68亿港元，核心净利率为27.0%；2026E核心净利润为91.14亿港元，核心净利率为29.4%；2027E核心净利润为103.06亿港元，核心净利率为32.1%。
• 有息负债与融资成本：公司有息负债总额自2023年起持续下滑，2025H1为840亿港元，净负债率为21.1%；融资成本总额自2024H1同比下滑17%，加权平均融资成本为3.67%。
• 盈利预测与估值：公司预计2025-2027年营业收入分别为298.6亿港元、309.6亿港元和321.4亿港元，核心净利润分别为80.68亿港元、91.14亿港元和103.06亿港元。公司估值有望在降息周期和楼市复苏背景下进一步提升。

风险提示

• 公司派息不及预期
• 香港新房成交量价复苏不及预期
• 中环新海滨3号项目资本开支超预期

评级与建议

• 首次覆盖评级：给予“增持”评级，预计公司盈利能力、净资产价值和派息有望改善，估值有提升空间。

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