房地产行业2020年5月内房板块月度跟踪报告：4月销售表现进一步回暖，人民币贬值加大偿债压力-20200529-山证国际-12页_972kb

2020年5月内房板块月度跟踪报告总结

核心内容

2020年4月，内房板块销售表现进一步回暖，人民币贬值对房企偿债压力加大，土地市场活跃度回升，但办公楼需求受疫情影响最为严重。

主要观点

1. 销售回暖显著

   • 4月全国商品房销售总额约为11,498亿元，同比下跌5.0%，跌幅较3月收窄9.6个百分点。
   • 住宅销售跌幅较办公楼和商业房明显缓和，办公楼销售额同比跌幅扩大至21.7%，显示疫情对办公楼市场影响最大。
   • 百强房企4月全口径销售总额同比微升0.6%，权益销售总额同比跌幅收窄至1.1%。
   • 大中型房企销售回暖势头强于小型房企，TOP30房企销售表现稳定，TOP61-100组别房企销售跌幅明显收窄。

2. 政策支持与市场恢复

   • 多省市推出购房补贴、税费减免、信贷宽松等扶持政策，助力销售回暖。
   • 居民购房需求在疫情受控后持续释放，推动整体销售增长预期。

3. 土地市场活跃度回升

   • 4月全国房地产土地成交价款达722亿元，同比上升82.3%，增幅显著扩大。
   • 百强房企新增土地货值及价值总额同比正增长，其中TOP61-100组别房企增幅超82%和100%。
   • 部分大型民营房企恢复土储投资，如中国恒大新增土地成本由36.1亿元升至262.5亿元。

4. 国企央企房企拿地积极性高

   • 拥有国企、央企背景的房企拿地热情普遍高于其他规模民企。
   • 2020年1-4月新增土地价值排名前十房企中，6家为国企或央企背景。

5. 人民币贬值影响偿债压力

   • 人民币对美元自2020年3月开始贬值，5月26日中间价报7.1293，创2008年以来新低。
   • 离岸人民币对美元在5月25日跌穿7.15，降低中国资产吸引力。
   • 人民币贬值增加内房企业未来偿债成本，尤其对发行美元债的房企影响显著，导致内房股自3月起表现疲软。
   • 五家香港上市领先内房企业（融创中国、中海外、华润置地、中国恒大、碧桂园）3月初至5月25日股价平均下跌15.7%。

关键信息

• 销售表现

  • 全国商品房销售总额：11,498亿元（同比-5.0%）
  • 全国商品房销售面积：11,994万平方米（同比-2.1%）
  • 住宅销售同比跌幅：-1.1%（3月：+2.1%）
  • 办公楼销售同比跌幅：-21.7%（3月：-10.3%）
  • 商业房销售同比跌幅：-7.7%（3月：-11.4%）
  • 百强房企全口径销售总额：25,709亿元（同比-14.5%）
  • 百强房企权益销售总额：19,042亿元（同比-15.2%）
  • TOP30房企全口径销售同比：0.0%
  • TOP31-60房企全口径销售同比：+3.3%
  • TOP61-100房企全口径销售同比：-0.3%

• 土地市场

  • 全国房地产土地成交价款：722亿元（同比+82.3%）
  • 全国土地购置面积：1,182万平方米（同比+13.8%）
  • 百强房企新增土地货值总额：23,823亿元（同比-14.2%）
  • 百强房企新增土地价值总额：9,336亿元（同比-7.5%）
  • TOP61-100组别房企新增土地货值同比升幅：82.7%
  • TOP61-100组别房企新增土地价值同比升幅：100.1%
  • 绿城中国新增土地价值：493.2亿元（同比+141%）
  • 中国恒大新增土地成本：262.5亿元（同比+48%）

• 人民币贬值影响

  • 人民币对美元中间价：7.1293（2020年5月26日）
  • 离岸人民币对美元：跌穿7.15（2020年5月25日）
  • 五家内房企业股价平均下跌：15.7%（3月初至5月25日）

投资建议

• 中长期看好大型内房企业
  • 行业集中度提升、货币政策宽松、调控政策边际放松将带来利好。
  • 建议关注：融创中国（1918.HK）、中海外（688.HK）、华润置地（1109.HK）、龙湖（960.HK）、世茂房地产（813.HK）、龙光地产（3380.HK）。

总结

2020年4月，内房板块销售表现回暖，跌幅收窄，尤其大中型房企表现优于小型房企。办公楼销售受疫情影响最大，跌幅显著扩大，促使房企采取降价促销策略。土地市场成交活跃，百强房企土储投资积极性回升，部分大型民营房企显著增加拿地力度。人民币对美元贬值压力加大，对内房企业偿债成本产生负面影响，导致股价走软。中长期来看，行业集中度提升、宽松货币政策及政策放松将利好大型房企，建议关注相关企业。