20170116-辉立证券-The_Slow_and_Steady_Wins_the_Race_18页_815kb

輝立證券集團對UOL Group Limited的分析總結

核心內容

輝立證券集團（Phillip Securities Group）於2017年1月16日對UOL Group Limited發出投資評級與目標價，評級為“ACCUMULATE”，目標價為SGD 7.05。報告分析了UOL Group Limited的業務組成、發展策略、財務表現及估值，並評估其投資價值與潛在風險。

主要觀點

• 靈活的發展策略：UOL在新加坡的開發項目中，僅剩兩項未售完，且剩餘單位可於2019年4月前售出，降低了ABSD（附加買家印花稅）追回風險。
• 健康的開發利潤：Principal Garden預計開發利潤為21%，優於其他項目。Riverbank@Fernvale開發利潤預計為8%，但仍具銷售潛力。
• 海外發展策略：UOL在中國和英國倫敦有開發項目，其中倫敦的兩座混合用途建築預計會因低供應和低空置率而提高資產收益率。
• 穩定的經營收入：至少68%的營運利潤來自持續性收入，如租金與酒店經營，降低了市場波動風險。
• 零售與辦公室資產優勢：UOL在新加坡擁有高佔用率的零售與辦公室資產，尤其辦公室資產在邊緣地區具有較低的空置率。
• 酒店業務表現：UOL擁有33家酒店及服務式住宅，其中新加坡與澳洲佔據主要收入來源，且國際旅客數量增長預期將提升酒店業績。

關鍵信息

1. 開發項目現狀

• UOL在新加坡有五個開發項目，其中三個已售出96%以上，僅剩Principal Garden與Riverbank@Fernvale有超過10%的未售單位。
• Principal Garden預計開發利潤為21%，而Riverbank@Fernvale預計為8%。
• UOL計劃在2017年與2018年分別推出兩項新開發項目，位於Clementi與Potong Pasir地區，預計可增加收入與開發利潤。

2. 酒店業務

• UOL管理33家酒店及服務式住宅，總共9,864間客房，其中新加坡與澳洲佔據主要收入來源。
• 酒店業務預計在未來三年新增1,672間客房，提升總客房數至11,536間，帶來更高的持續收入。
• 隨著SGD對RMB與IDR的 depreciate，預期將提升中國與印尼旅客數量，進而支持酒店業務。

3. 投資性質產

• UOL的投資性質產包括辦公室、零售及服務式套房，其中新加坡的投資性質產佔據主體。
• 電視租金收入佔總營運利潤的至少50%，提供穩定收入來源。
• 新加坡辦公室資產佔用率達94%，優於邊緣地區平均佔用率92%。

4. 資產估值

• 綜合淨資產價值（RNAV）為SGD 6,311百萬，每股價值SGD 7.83。
• 目前股價為SGD 6.29，折讓10%。
• 預計總回報率為14.5%。

5. 財務表現

• 收入：FY14至FY16收入分別為SGD 3,764百萬、SGD 3,304百萬、SGD 3,325百萬，FY17預計為SGD 3,765百萬。
• 淨利潤：FY14至FY16淨利潤分別為SGD 909百萬、SGD 866百萬、SGD 678百萬，FY17預計為SGD 679百萬。
• 財務指標：淨現金流收益（DPS）為SGD 0.15，股息收益率為2.4%。

6. 潜在風險

• 風險：新加坡房地產市場進一步放緩、未預見的不利因素（如恐怖襲擊、疫情）影響酒店業績。
• 機會：房地產冷卻政策放寬、新加坡移民政策寬鬆、SGD持續 depreciate 有利於國際旅遊。

7. 同業比較

• UOL在財務結構與營運表現上優於同業，如債務/資產比率為22.2%，淨現金流收益率為4.2%。

結論

UOL Group Limited以其靈活的開發策略、穩定的經營收入及海外發展潛力，被輝立證券集團看好。報告預計其股價有14.5%的總回報潛力，並建議投資者考慮累積股份。