房地产行业政策复盘及展望：周期的重演，渐进的底线-240705-天风证券-25页_842kb

房地产行业研究总结

政策环境

中央层面信贷政策突破传统边界，2024年5月17日“517新政”下调首套住房首付比例至15%，二套房为25%，同步优化公积金贷款政策，旨在提振市场需求。政策底线思维下重点推进保障性住房建设与收储，央行设立3000亿再贷款支持地方收购房企库存，预计带动银行贷款5000亿元，对去化周期拉动约14个月。

历史周期对比

通过复盘2008、2014及2024三次宽松周期，发现政策宽松后地产板块均呈现一定超额收益，但2014年及2024年行情持续性弱于2008年。行业底部确立依赖需求端与政策端的积极协同，一线城市价格对信贷政策的敏感性显著高于其他城市。

行情研判

当前板块呈现“β行情”主导特征，高弹性个股集中在前期调整较多的企业中，如金地集团、万科A、龙湖集团。需求侧改善需依赖收入预期改善或房价止跌，供给侧修复需“收储工具”提供支持。行业估值弹性主要集中在未出险优质非国央企、区域龙头及租赁企业。

风险与机遇

人口长期因素导致需求增长预期转弱，政策效力边际递减，基本面筑底需时间。一线城市的租售比及国债收益率差表明，当前价格已接近历史级别底部区域，存在一定上行空间。建议关注未出险优质非国央企业盾集团，以及具备二线城市资源优势的建发国际、越秀地产等。

IPO关注标的

1）未出险优质非国央企：龙湖集团、绿城中国、滨江集团、万科A/万科企业
2）地方国企与城投：建发国际集团、越秀地产、城建发展
3）龙头央企：招商蛇口、保利发展、中国海外发展
4）租赁企业：贝壳