深度报告-20240705-天风证券-房地产行业政策复盘及展望_周期的重演_渐进的底线_25页_2mb

房地产行业研究报告总结

报告概述

本报告由天风证券发布，重点分析房地产行业的投资机遇与风险。评级维持“强于大市”，建议投资者关注板块的困境反转潜力。核心关注点包括信贷政策优化、收储工具应用、需求侧修复，以及历史周期对比。

当前政策环境

• 517新政：2024年5月17日，央行推出首付比例下限降至15%和25%、取消房贷利率下限，并设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业收储商品房。这超出预期，体现了持续性政策力度。
• 需求侧：信贷政策放松，降低购房门槛，市场预期检验成交量边际变化，或延续博弈行情。
• 供给侧：政府收储开启，房企资产修复加速，融资协调机制发力，行业供给侧改革接近尾声，信用修复提振信心。2024年下半年高基数效应消退，销售数据降幅有望收窄。

行业前景与机遇

• 基本面：需求不稳、政策不止是短期主题。需求侧增长预期弱于供给侧修复，一线城市价格敏感度高。若居民收入预期或房价跌价预期改善，行业可能触底。
• 历史对比：借鉴2008年和2014年周期经验，限贷政策宽松后地产板块通常取得超额收益，但当前政策效力可能较弱，因居民对房价预期差异。本轮“收储”政策累计效应或加速“软着陆”。
• 收储潜力：预计本次收储规模可消化约5%的广义库存，影响去化周期约14个月，潜在资金需求大，但需平衡成本与财政贴息。

投资建议

• 重点标的：
  • 未出险优质非国央企业：如龙湖集团、绿城中国、滨江集团、万科A。
  • 地方国企与城投：如建发国际集团、越秀地产、城建发展。
  • 龙头央企：如招商蛇口、保利发展、中国海外发展。
  • 租赁企业：如贝壳。
• 时机：政策累计效应下，弹性较大的个股（如前期回调股）表现更佳，关注供需政策双向发力驱动。

风险提示

• 销售下行超预期，影响企业现金流。
• 地方“因城施策”力度不足，放大市场分歧。
• 二手房价格下滑幅度超预期，抑制新房需求。

核心结论

以史为鉴，当前政策超预期力度或推动行业拐点。收储工具辅助去库存，缓解供给过剩。需监控经济和居民预期变化，风险主要来自政策执行和市场交投情绪。