20220612-国金证券-房地产行业周报_住房贷款持续承压_改善市场率先启动_19页_1mb

资源与环境研究中心房地产行业周报总结

核心内容

本报告聚焦于房地产行业在2022年6月的市场表现、政策动态及销售数据，分析当前市场趋势并提出投资建议。

主要观点

• 市场表现：本周房地产板块整体表现弱于大市，但物业板块表现亮眼，涨幅达2.7%。
• 销售情况：一手房销售环比小幅下滑，但二手房销售环比上升，同比降幅收窄。改善性需求带动市场率先回暖。
• 政策支持：多地出台房地产宽松政策，包括降低首付比例、提高贷款额度、提供购房补贴等，旨在刺激市场复苏。
• 行业展望：预计8月份全国商品房销售额同比或转正，居民中长期贷款走势与房地产市场销售趋势一致。
• 投资建议：推荐销售逆势增长、布局优质城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团；物业板块推荐碧桂园服务和旭辉永升服务。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：1884
• 沪深300指数：4239
• 上证指数：3285
• 深证成指：12035
• 中小板综指：12279

本周销售数据

• 新房销售：40个城市商品房成交合计407万平米，周环比-7%，周同比-46%。
  • 一线城市：周环比+4%，周同比-45%
  • 二线城市：周环比-11%，周同比-43%
  • 三四线城市：周环比+7%，周同比-59%
• 二手房销售：17个城市二手房成交合计147万平米，周环比+25%，周同比-25%。
  • 一线城市：周环比+21%，周同比-40%
  • 二线城市：周环比+26%，周同比-18%
  • 三四线城市：周环比+26%，周同比-50%

土地市场

• 全国300城宅地成交建面264万平米，单周环比-74%，单周同比-86%。
• 2022年初至今累计宅地成交建面17134万平米，累计同比-58%。
• 权益拿地金额前五房企：华润置地（380亿元）、建发房产（311亿元）、中海地产（299亿元）、绿城中国（283亿元）、保利发展（217亿元）。

居民中长期贷款

• 2022年5月居民中长期贷款新增1047亿元，同比少增3379亿元，持续低迷。
• 2022年以来，每月居民中长期贷款新增额同比均为负，主要由于购房意愿不高。

政策动态

• 多地出台政策支持房地产市场，包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、提供购房补贴等。
• 上海疫情解封后，新建商品房成交面积逐周递增，2022年第24周成交面积达31.4万方，环比+64.8%，同比-52.4%。
• 郑州5月开盘去化率达65%，较4月提升明显，主要得益于改善项目。

公司动态

• 多家房企发布销售数据，如建业地产、合生创展、德信中国等。
• 部分房企涉及发债、股权转让等资本运作，如新湖中宝境外发债1.5亿美元，万科发行5.1亿元固息票据。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不佳
• 疫情影响市场恢复
• 多家房企出现债务违约

结构清晰内容摘要

1. 行业行情回顾

• 申万A股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第20。
• WIND港股房地产板块涨跌幅为0%，位列第15。
• 物业服务板块表现优于大盘，恒生物管指数涨跌幅为+2.7%。

2. 数据跟踪

• 宅地成交：全国300城单周宅地成交建面264万平米，平均溢价率7%。
• 新房成交：40城新房成交面积407万平米，一线城市表现优于三四线城市。
• 二手房成交：17城二手房成交面积147万平米，周环比+25%，同比降幅收窄。

3. 重点城市库存与去化周期

• 本周12城商品房库存为1.57亿平米，去化周期25.8月，较上周下降0.2个月。
• 各城市库存与去化周期存在差异，如北京、广州等城市库存增长，而南京、苏州库存下降。

4. 政策与新闻

• 多地出台支持政策，包括降低首付比例、提高贷款额度、提供购房补贴、优化公积金政策等。
• 河南、四川、山东等地政策调整，旨在刺激市场回暖。

5. 公司动态

• 多家房企发布销售数据及融资动态，如建业地产、合生创展、德信中国等。
• 部分公司进行资本运作，如佳源国际出售盐城祥源房地产股权，新湖中宝境外发债等。

6. 行业估值

• A股地产PE-TTM、港股地产PE-TTM及物业股PE-TTM均有所波动，部分公司估值情况显示盈利预期有所调整。

总结

房地产行业在政策支持和改善性需求的带动下，市场逐步企稳回暖。尽管新房销售仍面临较大压力，但二手房销售回升，部分城市表现优于全国平均水平。政策层面，多地出台宽松措施，如降低首付比例、提高贷款额度、优化公积金政策等，以促进市场复苏。投资方面，建议关注销售逆势增长、布局优质城市、主打改善产品的房企及估值修复潜力较大的物业板块。同时，需警惕政策效果不佳、疫情反复及房企债务违约等风险。