债市专题报告：疫情冲击后，再看地产数据的“惊险一跃”招商证券-10页_1mb

债券市场专题报告总结：疫情冲击后地产数据的“惊险一跃”

核心内容

本报告分析了2020年新冠疫情对房地产市场的影响，重点探讨了疫情对地产销售与施工的短期冲击及对全年地产投资增速的潜在影响。

主要观点

1. 售楼处销售暂停

• 为防控疫情，中国房地产业协会于1月26日倡议暂停售楼处销售活动，随后多个省份及50多个城市响应，部分地区还叫停中介门店营业。
• 售楼处销售与中介门店是重要的上客渠道，疫情导致渠道中断，叠加公众减少流动，对地产销售造成较大冲击。
• 30大中城市商品房成交面积在节后第9天仍接近为零，远低于历史同期均值与2019年同期水平。

2. 建筑施工延迟

• 各地住建部门要求延迟建筑工地开工与复工，务工人员不得提前返岗。
• 多数省份规定开复工时间不早于2月9日，但实际可能延后至2月底，原因包括交通中断、返岗隔离、物资紧缺等。

3. 三类房企受影响程度不同

• 已拿地但未开工的房企：资金尚未投入，影响较小。
• 已在建但未达预售条件的房企：资金已投入，短期无法回款，压力最大。
• 已在售的房企：销售活动受阻，回款周期延长，也面临一定压力。

4. 疫情对地产投资的短期冲击

• 与“非典”时期相比，当前房地产行业处于相对低位，且疫情范围更广。
• 以确诊病例数划分省份，假设施工停滞比例，加权平均得出本次疫情短期内导致施工停滞约30%，而“非典”时期不足20%。

5. 全年地产投资稳态的不确定性

• 1-2月是房地产行业的传统淡季，对全年影响不大，关键在于后续两个月。
• 若疫情在2月底前控制，施工恢复，购房需求在3-5月释放，形成“小阳春”，全年投资增速有望回到10%以上。
• 若疫情持续至5月底，上半年销售与施工进度受阻，全年增速不确定性加大，预计全年增速分别为9%和5%。

关键信息

• 销售停滞：春节后超过9天，销售数据仍接近为零，三线城市“返乡置业”消失。
• 施工延迟：多数省份规定2月9日前不得复工，实际可能延后至2月底。
• 房企类型影响：第二类房企（已在建但未达预售条件）受影响最大。
• 疫情冲击力度：本次疫情对地产投资的短期冲击比“非典”更大，施工停滞约30%。
• 全年增速预测：疫情冲击后，全年地产投资增速可能分别为9%和5%，取决于疫情控制情况。
• 政策环境：疫情过后，行业政策可能不会加码，部分地区或适度宽松。

风险提示

• 疫情扩散超预期，可能进一步加剧地产销售与施工的停滞。
• 政策刺激超预期，可能对地产市场产生不同影响。

数据支持

• 表1、表2、表3分别展示了各地暂停销售与施工的具体政策及影响。
• 图1至图15提供了销售与施工数据、疫情对地产的影响趋势图等可视化资料。

总结

新冠疫情对房地产市场造成显著冲击，尤其在销售与施工环节。尽管当前为传统淡季，但疫情持续时间与范围可能影响全年投资稳态。报告指出，若疫情控制良好，地产市场有望在3-5月迎来“小阳春”，全年增速可回到10%以上；若疫情持续，则全年增速可能降至5%。报告强调，疫情对地产投资的短期冲击大于“非典”时期，但地产市场具有一定的韧性，有望在疫情后恢复。