投研看世界系列之二十五：从海外REITs发展看地产板块机会-20200820-川财证券-24页_1mb

报告摘要

川财投研看世界系列之二十五：美国与中国的REITs发展与投资机会

核心内容

房地产投资信托基金（REITs）是一种由专业机构管理、主要投资于房地产市场的基金，能够将流动性较低的房地产转化为可交易的证券资产。REITs具有免税和高分红比例的特点，最早起源于美国20世纪60年代，后逐渐发展为权益型和抵押型并存的市场。

主要观点

美国REITs市场发展历史
- 20世纪60年代：REITs诞生，具有避税功能。
- 1981年：《1981经济复兴法案》推动REITs发展。
- 1986年：《1986税收改革法案》限制避税功能，但允许公司型REITs设立。
- 20世纪90年代：养老金等机构投资者进入市场，推动REITs专业化发展。
- 2008年金融危机后：REITs通过募集权益资本和缩减股利等策略，市场恢复。
疫情下的美国房地产市场
- 疫情对房地产的冲击小于2008年次贷危机。
- 房地产市场自4月起逐渐回暖，新建住房销售和价格均有所回升。
- 房屋空置率处于历史低位，住房自有率上升，显示市场稳定性增强。
MSCI US REIT指数与标普500房地产指数表现
- 受疫情影响，MSCI US REIT指数在2020年3月跌至751.71点，但随后回升至1084.12点。
- 标普500房地产指数在疫情中大幅下跌，但于8月反弹至225.96点。
- 指数PE和PB处于历史较高位置，但部分公司如数字房地产信托、公平住屋等表现出良好的财务韧性。
美国大型REITs公司业务表现
- 公司包括埃塞克斯信托、艾芙隆海湾社区、大众仓储信托、公平住屋和数字房地产信托。
- 公司营收和净利润多数呈正增长趋势，其中数字房地产信托、公平住屋和埃塞克斯信托增长显著。
- 经营活动现金流量普遍为正值，资产负债率普遍偏低。
中国REITs发展与投资机会
- 中国REITs市场起步较晚，2020年8月4日发改委发布《申报通知》，标志着中国REITs市场进入新阶段。
- REITs有助于盘活存量资产，降低房地产企业杠杆，促进基础设施发展。
- A股房地产板块整体估值偏低，建议关注低估值优质地产股，如保利地产、万科A、招商蛇口和金地集团。