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安信国际证券(香港)有限公司研究报告总结

核心内容概览

本报告由安信国际证券(香港)有限公司研究部发布，主要涵盖“安信视点”与“公司点评”两部分，分别对港股市场整体表现及两家重点公司（美团3690.HK与中海物业2669.HK）进行分析与展望。

一、安信视点：期待疫情后的反弹

市场表现

• 上周港股因端午节假期休市一天。
• 恒生指数周四大跌1%，报21082.13点，但按周上涨1.86%。
• 恒生科技指数下跌0.8%，按周上涨5.03%。
• 恒生国企指数下跌1.06%，按周上涨2.61%。
• 周四市场成交额为1036.02亿港元，南向资金净买入7.02亿港元。

美团3690.HK分析

• 业绩表现：2022年一季度收入462亿，同比增长25%，净亏损57亿，亏损幅度扩大17%，但经调整亏损净额35.8亿，同比收窄7.8%。
• 分业务增长：
  • 餐饮外卖收入242亿，同比增长17.4%，经营利润16亿，同比增长41%，利润率6.5%，同比上升1.1个百分点。
  • 到店、酒店及旅游业务收入76亿，同比增长16%，经营利润35亿，同比增长26%，利润率45.6%。
  • 新业务收入145亿，同比增长47%，经营亏损收窄至90亿，亏损率62%。
• 业务亮点：
  • 美团优选实现高质量增长，供应链能力增强。
  • 美团闪购订单量同比增长70%，在封城期间保障必需品供应。
  • 美团买菜订单量增长120%。
• 展望：
  • 尽管受疫情影响，二季度业绩预期下滑，但随着管控放松，各项业务将出现明显反弹。
  • 股价回调较大，建议投资者关注。

分析师：韩致立

二、公司点评：中海物业2669.HK

外拓发展进展

• 2021年新增外拓合约面积5809万平米，同比增长105%，全部来自自然拓展。
• 2021年管理规模同比上升38.9%至2.6亿平米，净增加7290万平米，其中约4800万平米来自第三方项目。
• 外拓规模上升，反映公司自2018年开始的团队拓展进入收成期。

关联方稳定输出

• 来自关联方的管理项目是公司增长的重要来源。
• 中国海外及中海宏洋是中海物业的关联地产公司，其销售稳中有升，去年销售额约3695亿元，销售面积约1890万平米。
• 在行业整合背景下，中海作为央企头部地产发展商，具备较强的资源优势和稳定性。

增值服务占比提升

• 中海物业计划在2025年实现物业管理服务与增值服务收入比例50:50。
• 住户增值服务：2021年收入8.1亿元，同比增长63%，平均每平米管理面积产出0.3元，同比上升24%。
• 非住户增值服务：以服务中国海外为主，旗下兴海物联外部客户占比高达70%，增长潜力较大。

高质量带来高估值

• 预计至2025年在管面积将超过5亿平米，年复合增长率约20%。
• 公司重申年复合增长率30%的目标，需进一步提升服务业态和单位坪效收入。
• 当前估值约23倍2022年市盈率，高于行业平均水平，反映资本市场对国企稳定性的认可。

分析师：黄焯伟

关键信息总结

主要观点

• 港股市场：整体呈现震荡走势，科技与国企板块表现分化，南向资金持续净流入。
• 美团：疫情对业务造成短期冲击，但基本面稳健，预计疫情后将出现明显反弹。
• 中海物业：外拓发展进入收成期，关联方支撑强劲，增值服务占比提升将推动盈利增长。

风险提示

• 疫情后复苏进展不确定；
• 盈利能力提升存在不确定性；
• 外拓的持续性可能受市场环境影响。

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