20210526-亿翰智库-中骏集团控股-01966.HK-何以破千亿_三重视角解读中骏的进击之路_11页_939kb

中骏集团控股千亿目标实现分析总结

核心内容

中骏集团控股（01966.HK）历时三年，于2020年实现千亿销售目标，成为房地产行业中稳健增长的代表。本文从布局与产品配合、投资方式与业务多元化、权益与规模的取舍三个视角，深入剖析中骏实现千亿目标的策略与路径。

主要观点

• 中骏通过重仓一二线城市，持续下沉三四线城市，构建了以核心城市为支撑、三四线城市为补充的全国化布局。
• 通过商业勾地获取土地，有效降低地价成本，同时拓展商业地产新赛道，实现业务多元化。
• 在权益与规模的平衡上，中骏选择以合作开发模式为主，通过引入合作方实现规模扩张，同时控制负债水平，保持稳健经营。

关键信息

一、布局与产品的配合：攻城略地的打法

1. 战略：重仓一二线城市，持续下沉三四线城市

• 中骏早期深耕海西地区，后逐步向全国扩张。
• 2017年提出三年冲击千亿计划，总部迁至上海，开始重点布局一二线城市。
• 2017-2020年间，中骏进入多个热点二线城市，如天津、南京、重庆、徐州等，这些城市具备较强的经济活力和购房需求。
• 同时，中骏持续下沉三四线城市，新增土地储备建筑面积从2017年的645万平方米增长至2020年的1075万平方米，新进入城市由5个增至13个。
• 一二线城市贡献了中骏四年总销售额的65%，其中北京、重庆、厦门三个城市销售金额超过200亿元。

2. 方式：以点带面，下沉铺开城市布局

• 中骏采取“以点带面”的策略，先在区域中心城市布局，再向周边三四线城市拓展。
• 例如，在长三角地区以杭州、南京、苏州为核心，向周边城市延伸；在环渤海地区以青岛、济南、徐州为据点，逐步下沉。
• 这种策略有效发挥了企业品牌优势和地方组织效能，增强了市场渗透力和销售转化率。

3. 产品：因地而变，多层次产品体系满足不同城市需求

• 中骏根据不同城市的市场需求，推出“四季系列”、“景字系列”、“天字系列”三大产品线，分别对应刚需、改善和高端市场。
• 在重庆，主打刚需和刚改产品，户型控制在100平方米左右；在苏州，主打高端项目；在徐州，主打中高端产品。
• 通过灵活的产品策略，中骏在不同市场中均能取得良好销售业绩，如厦门岛内“天字系”项目年销售额达180亿元，成为其冲千亿的关键。

二、投资方式与业务多元化的结合：商业勾地降地价，商业地产开拓新赛道

• 中骏较早涉足商业地产，2008年在北京推出首个商住项目“中骏世界城”。
• 2019年明确“一体两翼”战略，以地产开发为主，以商业购物中心和长租公寓为两翼。
• 通过商业勾地方式获取土地，相比传统招拍挂方式，成本更低，如长租公寓项目拿地成本比招拍挂低20%，购物中心项目低50%。
• 通过轻资产模式运营长租公寓，减少资金沉淀风险，实现现金流回流；同时通过“以售带租”模式，降低购物中心的资金占用。
• 2020年中骏共获取14个“中骏世界城”项目，平均楼面价为2373元/平方米，显示出其在商业勾地方面的优势。

三、权益与规模的取舍：稳定的杠杆实现规模可观增长

• 中骏在扩张过程中注重权益与规模的平衡，通过合作开发模式实现规模增长。
• 2017-2020年，中骏新增土地投资额权益占比从39%提升至接近100%，但整体权益占比仍较低。
• 在南京、济南、天津、重庆、徐州等主要城市，中骏通过合作开发，以较低投入撬动较大规模。
• 2020年中骏归属于母公司权益占所有者权益比例降至54%，为历史最低，反映出其合作开发模式的广泛运用。
• 通过这种方式，中骏在不大幅增加负债的前提下，实现了销售规模的快速提升。

总结

中骏实现千亿目标并非依靠激进扩张，而是通过稳健的布局策略、多元化的投资方式和合理的权益控制，在房地产行业不确定性增加的背景下，走出了一条独特的发展路径。其“以点带面”的城市布局、“因地而变”的产品策略以及“商业勾地+合作开发”的投资模式，为房企在当前市场环境下的成长提供了有价值的参考。