惠誉博华中国房地产行业系列研究（三）：融资与信用篇_10页_845kb

惠誉博华中国房地产行业系列研究(三):融资与信用篇 总结

核心内容概述

本报告分析了2017年至2020年中国房地产行业融资与信用状况，指出在宏观调控和金融去杠杆背景下，房企融资渠道受限，信用质量分化加剧，部分企业面临流动性风险。报告还探讨了行业杠杆率、融资成本、居民杠杆水平对房地产销售及信用的影响，并预测未来行业政策及信用风险的变化趋势。

主要观点

• 融资渠道受限：2017年以来，房地产行业融资政策持续收紧，房企融资方式逐步向销售回款和应付款倾斜，国内贷款及自筹资金占比下降。
• 销售回款为主：销售回款是房企最重要的资金来源，2019年同比增长12.0%。但受限购、限贷政策影响，个人按揭贷款增速回落，未来销售动能或受压制。
• 银行开发贷款收紧：尽管监管趋严，但银行开发贷款余额仍保持增长，2019年末达11.2万亿元。银行贷款具有融资成本低、资质要求高、资金用途限定等特点。
• 信托融资受控：信托融资因灵活性强成为房企融资的重要方式，但2019年三季度首次出现存量规模负增长，显示监管对房地产信托融资的限制效果显现。
• 债券融资分化明显：在岸债券融资成本因信用债利率下行而有所下降，但房企融资成本分化加剧，头部企业融资成本较低，中小房企及部分大型房企融资成本偏高。
• 居民杠杆水平高：截至2019年末，中国居民部门杠杆率已达55.8%，个人住房贷款占居民总债务的54.6%，未来增速或放缓，限制房地产销售增长。
• 行业杠杆率下降有限：尽管融资政策收紧，但行业杠杆水平下降有限，净负债率在2019年因部分大型房企加大融资而有所回升。
• 信用质量分化加剧：头部房企信用质量显著高于中部和尾部房企，尾部房企及部分中部房企信用风险暴露可能性增加。
• 疫情冲击加剧信用风险：疫情导致销售下滑、施工停滞，叠加高额利息支出，使部分房企资金链紧张，信用质量恶化。
• 政策环境可能小幅宽松：短期内，政府可能出台适度宽松政策以稳定经济，但长期仍坚持“房住不炒”基调，行业竞争将更加激烈。

关键信息

房企融资来源结构（2019年）

销售回款构成

• 销售回款 = 定金及预收款 + 个人按揭贷款
• 2019年销售回款约8.9万亿元，同比增长12.0%

房地产开发贷款（2019年末）

• 余额：11.2万亿元
• 同比增长：10.1%

房地产信托融资（2019年9月末）

• 存量规模：约2.8万亿元
• 同比增长：6.4%

居民部门杠杆率（2019年末）

• 总债务/GDP：55.8%
• 总债务/可支配收入：128.6%

个人住房贷款占比

• 占居民总债务：54.6%
• 占居民可支配收入：70.2%

债券融资趋势

• 2017年信用债融资规模大幅下降
• 2018年至今信用债发行规模回升，但发债条件未实质性松绑
• 2020年1月，房企离岸债券发行规模再度增长

房企信用质量分化

• 头部房企：销售毛利率稳定，净负债率较低，短期偿债能力强
• 中部房企：杠杆水平较高，盈利能力分化，短期偿债能力较弱
• 尾部房企：盈利能力不稳定，融资受限，信用风险较高

信用风险案例

未来展望

• 短期政策环境：有望迎来小幅宽松，但“房住不炒”总基调不变
• 销售动能：受居民杠杆水平高、个人房贷增速放缓影响，未来销售增长空间有限
• 信用风险暴露：疫情加速了部分房企信用风险的显现，尤其是尾部及部分中部房企
• 融资趋势：未来债券融资规模可能保持平稳或微增，行业融资政策仍处于收紧区间
• 行业竞争：步入存量市场，竞争加剧，信用质量将进一步分化，头部房企优势凸显

结论

中国房地产行业在调控和去杠杆政策下，融资渠道受限，信用质量分化加剧，部分房企面临流动性风险。未来，行业政策可能小幅宽松，但长期仍以“房住不炒”为主导，房企需加快去杠杆、优化财务结构以应对持续的融资压力和信用风险挑战。