20141124-申万宏源研究_香港_-房地产行业_重申房地产看好评级_降息序幕拉开_13页_860kb

中国房地产行业研究报告总结

核心内容

2014年11月22日，中国人民银行宣布下调金融机构贷款和存款准备利率，这是自2012年7月以来的首次降息，且早于市场预期。此次降息为非对称降息，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，5年期以上贷款利率（按揭贷款）也下调0.4个百分点至6.15%。分析师认为，未来可能还有三次降息及多次降准。

主要观点

• 降息对购房者的影响：降息将降低购房者的月供负担，以30年期按揭贷款为例，利率下调0.4个百分点将使月供减少约4%。考虑到此前首套房贷利率已有所下调及房价下跌，购房者月供可能累计减少超过10%。
• 房地产市场回暖：9月30日政策放宽首套房贷认定标准后，积压的购房需求被释放，10月新房销售同比降幅收窄至4%。虽然11月市场回暖动能略有减弱，但交易量仍保持高位。
• 行业估值：当前房地产板块平均估值为净资产值的50%折价，市净率（PB）为0.8倍，市盈率（PE）为5.2倍。随着基本面改善，板块重估空间有望缩小至40%以下。
• 开发商利息负担减轻：20家大中型开发商的平均净负债率上升至77%，总负债达1.18万亿元。降息将使年利息支出减少约47亿元，平均每家减少2.36亿元。
• 政策支持：政策持续放松，包括放宽房贷标准、支持按揭贷款等，为房地产市场提供流动性支持，有助于市场稳定和复苏。

关键信息

• 降息效应：降息将提升购房者信心，改善实际购买力，推动市场交易回暖。
• 去库存压力：尽管去库存压力依然存在，但房价调整幅度将放缓，同比有望转正。
• 政策周期：房地产市场高度依赖政策，过去十年政策频繁调整，影响市场走势。
• 重点开发商：分析师最看好布局一二线城市的开发商，尤其是那些在下行期积极购地的企业，如Sino-ocean（3377:HK, BUY）、Sunac（1918:HK, BUY）、COLI（688:HK, O-PF）、Longfor（960:HK, O-PF）。
• 市场动态：房地产销售和价格走势显示市场逐步回暖，库存压力开始缓解。

数据支持

• 利率调整：降息后，贷款利率下降，存款利率下降，市场流动性改善。
• 销售数据：10月新房销售同比降幅缩小，部分城市交易量保持高位。
• 负债情况：部分大型开发商负债率超过100%，但降息将减轻利息负担。
• 估值情况：板块估值处于历史低位，有较大重估空间。

总结

本次降息标志着政策支持的进一步加强，有助于稳定房地产市场，提升购房者信心，推动销售回暖。尽管市场仍面临去库存压力，但政策环境改善和利率下降将减缓房价下跌趋势，带动市场基本面逐步恢复。分析师认为，房地产板块具备重估潜力，建议关注布局一二线城市、在下行期积极购地的开发商，以获取更好的投资回报。