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中国零售地产市场年报总结（2022年）

核心内容概览

2022年，中国零售地产市场受到疫情显著影响，客流、商流及消费活动均出现下滑。然而，随着2023年疫情管控调整，市场开始逐步复苏，尤其是春节假期期间，消费热情明显回升。本年报从消费端、地产端、投资端等多个维度，对中国零售地产市场进行了全面分析，并对未来趋势进行了展望。

主要观点

• 消费端：疫情导致消费疲软，居民预防性储蓄动机增强，非必需品消费收缩，但生活基本品消费保持稳健。网上零售额逆势增长，成为消费的重要补充。预计2023年消费市场将逐步复苏，尤其是一线城市和新一线城市。
• 地产端：2022年优质零售物业市场空置率创历史新高，租金持续下跌，项目延期开业成为普遍现象。疫情后，商业空置率预计回落，租金趋于稳定。
• 投资端：2022年新消费赛道融资金额和数量均下降，但部分新兴业态如元宇宙和数字藏品仍受关注。资本更多关注具有增长潜力的领域，如新能源车、智能家居和小众香氛等。

关键信息

1. 宏观经济

• 疫情对经济造成显著冲击，消费对经济增长的贡献率下降。
• 2022年社零总额承压下跌，但网上零售额保持正增长。
• 消费者信心指数在疫情最严重时跌破荣枯线，居民收入信心和储蓄意愿增强。
• 2023年疫情优化后，全国社零总额有望恢复，非基本品消费可能迎来补偿式增长。

2. 零售物业市场

• 市场概况：仲量联行追踪的优质零售物业项目达1,600+，其中购物中心占比83.5%，百货占16.5%。
• 城市分类：A类城市（一线城市）总存量为42,112,900平方米，B类城市（新一线城市）为46,240,400平方米，C类城市（其他二线城市）为46,452,400平方米。
• 空置率与租金：2022年全国优质零售物业空置率达峰值，A类城市空置率为8.9%，B类城市为11.1%，C类城市为13.0%。租金同比下跌，A类城市租金跌幅为5.2%，B类城市为2.3%，C类城市为1.5%。
• 新增供应：2022年全国优质零售物业新增供应748.6万平方米，同比下降约三分之一。武汉成为新增供应最多的城市。
• 开发商趋势：头部开发商主导市场，A类城市商业韧性更强，租金回升幅度高于B、C类城市。购物中心与线上渠道融合成为趋势。

3. 业态趋势

• 消费升级与消费降级并存：消费者更加注重绿色、健康、品质消费，同时部分品牌通过折扣店和性价比商品满足基本需求。
• 新能源车：全国超过一半省市新能源车渗透率超30%，中等价位销量最高，传统车企加速转型。
• 户外运动：品牌加速布局中国市场，更多国际品牌进入。
• 智能家居：出货量增速放缓，但智能安防和照明市场份额扩大。
• 奢侈品：中国奢侈品消费首度下滑，但疫后有望快速复苏，高端品牌积极拓展市场。
• 小众香氛：国际和国内品牌积极布局线下门店，满足消费者个性化需求。
• 折扣店：品牌加速全国重点城市布局，通过优化供应链和自有品牌商品提升竞争力。
• 餐饮：正餐类品牌加速门店优化，疫情对餐饮业冲击明显。
• 服饰消费：中高端市场韧性更强，运动户外成为增长亮点。

4. 招商运营

• 租金策略：疫情导致空置率上升，业主通过租金减免、灵活租约等方式吸引租户。
• 主力店调改：主力店调改呈现多元化发展，注重客流引导和业态丰富度。
• 线上渠道：购物中心积极拓展线上私域流量，推动线上线下融合。
• 首店招引：引入首店品牌成为提升项目档次和吸引客流的重要手段。

5. 未来展望

• 消费复苏：预计2023年消费市场将逐步恢复，尤其是节假日经济和政策支持。
• 产品力提升：产品力成为竞争焦点，高端品牌瞄准VIC（垂直整合）和年轻客群。
• 政策支持：政府出台多项政策促进消费复苏，如发放消费券、发展市内免税商业、推动智慧商圈建设等。
• 商业开发：头部开发商供应占比提升，城市级商业开发加快，高端项目亮点纷呈。

结论

2022年，中国零售地产市场在疫情冲击下面临多重挑战，但随着政策支持和市场调整，2023年市场开始复苏。未来，消费市场将更加注重产品力和消费者行为变化，同时政策将继续引导市场发展，推动零售地产市场进入新的发展阶段。