2016-02-29-第一太平戴维斯-大连写字楼及商铺市场简报2015年下半年度_6页_810kb

大连市场简报总结（2016年3月）

核心内容概览

2015年大连房地产市场整体表现疲软，写字楼及商铺市场均受到经济下行压力的影响。甲级写字楼市场租金和净吸纳量均出现下滑，而中高端商业市场则因新项目入市导致空置率上升，但租金小幅上涨。

甲级写字楼市场分析

供给与空置率

• 截至2015年底，大连甲级写字楼市场连续两年无新增供应，总存量保持在110万平方米。
• 星海广场和人民路是存量最大的两个区域，分别占总存量的34%和28%。
• 2015年下半年，全市空置率环比上涨1.9个百分点至10.2%，同比上涨1.4个百分点。

租金表现

• 2015年下半年，甲级写字楼租金环比下降0.6%，至124.3元/平方米/月（不含物业管理费），同比下降1.9%。
• 人民路区域空置率最低，仅为2.9%，主要因楼龄较长、品质较低，但地理位置优越，仍受内资公司欢迎。
• 青泥洼区域租金环比上涨1.8%，至146.7元/平方米/月，但因大客户退租，空置率上涨5.9个百分点至11.2%。
• 星海广场区域租金同比下降10.5%，至136.7元/平方米/月，空置率上涨1.6个百分点至15.9%。
• 东港商务区租金为全市最高，环比增长6.3%，至173.0元/平方米/月，空置率同比下降3.3个百分点至7.5%。

市场展望

• 2016年预计有四个甲级写字楼项目入市，新增可租赁面积25万平方米，是过去五年年均供给量的3倍。
• 市场面临供过于求，预计全市出租率和平均租金将有所下降。
• 部分项目可能因市场压力推迟入市。

中高端商业市场分析

供给与存量

• 2015年下半年，四个商业项目入市，新增商业面积59.3万平方米，全市中高端商业总存量扩至296万平方米。
• 其中80%为购物中心，包括凯丹广场、开发区万达广场、恒隆广场和国泰·港汇中心。

项目亮点

• 凯丹广场：引入ZARA、H&M、优衣库等快时尚品牌，以及CGV影城和BHGMarket place超市。
• 开发区万达广场：大连开发区唯一城市综合体，总建筑面积72.86万平方米，主力租户包括万达影城、鼎龙健身等。
• 恒隆广场：位于西岗区核心地段，楼面面积22万平方米，提供1200个停车位，已吸纳约300个租户，其中30%为国际品牌。
• 国泰·港汇中心：位于友好广场，面积4万平方米，主力租户为万达影城和豪康无极健身。

空置率与租金

• 2015年下半年，中高端购物中心首层租金涨至407.8元/平方米/月（不含物业管理费）。
• 全市空置率半年环比增长3.6个百分点至8.4%，同比增长3.3个百分点。
• 星海湾商圈空置率最低，仅为2.0%，是全市核心商圈之一。

市场展望

• 2016年预计一个商业项目入市，新增商业面积24万平方米。
• 新增供应和竞争加剧将导致全市出租率下降。
• 成熟项目仍受青睐，租金可能维持稳定；非核心商圈新项目需提供租金优惠以吸引租户。

主要观点与关键信息

经济环境影响

• 2015年大连GDP增速放缓至4.2%，全社会固定资产投资同比下降32.7%。
• 城镇居民人均可支配收入和零售总额分别增长6.8%和8.5%。

写字楼市场

• 2015年下半年，甲级写字楼市场净吸纳量走低，租金下降，空置率上升。
• 青泥洼和东港商务区表现相对较好，但面临新增供应压力。
• 未来三年，大连写字楼市场将面临更大规模新增供应，空置率可能进一步走高。

商业市场

• 中高端商业市场因新项目入市而空置率上升，但租金小幅上涨。
• 星海湾商圈为全市核心，空置率最低，而新兴商圈如西安路需通过租金优惠吸引租户。
• 2016年商业市场新增供应有限，竞争加剧将影响出租率和租金水平。

关键数据汇总

联系方式

如需进一步信息，请联系以下人员：

• James Macdonald
  Director, China
  +8621 6391 6688
  james.macdonald@savills.com.cn

• Anthony McQuade
  Senior National Director, Head of Agency
  +861059252002
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• Jack Xiong
  Director
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  jack.xiong@savills.com.cn

• Lily Wei
  Associate Director
  +86411 3966 8988
  lily.wei@savills.com.cn

结论

2015年大连房地产市场整体承压，写字楼和商业市场均面临供应增加与需求疲软的双重挑战。未来三年，新增供应将进一步加剧市场竞争，导致租金下行和空置率上升。核心商圈仍具吸引力，但非核心区域需通过租金调整来吸引租户。整体市场需关注宏观经济走势及租户行为变化。