20161216-光大证券-宏观动态_到底哪些城市对房价的控制强__14页_985kb

房价控制强的城市分析总结

核心内容概述

本文分析了中国部分城市房价“只涨不跌”的原因，重点探讨了土地供应和容积率政策对房价的影响。文章指出，房价上涨不仅与需求有关，也受到地方政府对土地供给和开发强度的调控影响。通过对16个主要城市的土地供应数据、容积率规定及房价走势的对比分析，揭示了哪些城市对房价的控制能力较强。

主要观点

• 土地供给制度：国家和地方政府共同控制土地供给，土地所有权归国家和集体，使用权可依法流转并补偿。土地供应规划近年来持续缩减，部分城市实际供地远低于计划。
• 土地财政与价格调控：地方政府通过土地出让获得财政收入，土地财政收入占综合财力比重较高。土地供应受限时，地方政府倾向于通过提高土地价格来维持财政收入。
• 土地闲置政策：各地政府对未开发土地设定了严格的闲置处理政策，如收取闲置费或无偿收回，进一步限制了土地供给。
• 容积率政策：容积率对房价影响显著，容积率越低，房价增长越快。部分城市容积率规定严格，限制了房地产供给，从而支撑了房价。
• 土地供应对房价的不对称影响：在房价上涨期间，土地供应增长有限，而在房价下跌期间，土地供应则大幅减少，导致房价波动性降低。

关键信息

土地供应情况

• 土地供应计划缩减：2011-2020年的年均供地计划远低于2006-2010年。
• 实际供地不足：多数城市实际供地规模远低于计划，部分城市如天津、北京、上海、厦门、深圳等降幅超过45%。
• 土地溢价率高：如上海、珠海、北京、南京、合肥、深圳等城市土地溢价率超过40%，房价增长超过100%。

容积率与房价关系

• 容积率差异显著：各城市容积率上限规定不同，如深圳容积率上限为6，而北京、上海等城市容积率上限为2.5。
• 容积率对房价影响大：容积率越低，房价增长越快，如珠海、北京、上海等城市；容积率越高，房价增长越慢，如济南、成都、郑州等城市。

房价控制能力强的城市

• 综合分析结果：北京、上海、深圳、珠海、天津、苏州、济南、南京等城市对房价的影响相对较大。
• 城市资源吸引力：一线城市拥有较多资源（医疗、教育、就业等），房价资源比指数较低，潜在吸引力较大。
• 人口结构影响：30-44岁人口占比下降，意味着房地产大周期可能一去不返。

城市对比数据

结论

• 房价控制机制：房价的“只涨不跌”不仅源于需求端的支撑，还与土地供给和容积率政策密切相关。
• 政策调控影响：地方政府通过土地财政和土地供给调控，对房价形成支撑，尤其在房价下跌时减少土地供应。
• 未来趋势：虽然部分城市近期有调整空间，但中期仍可能受到政策和资源吸引力的支撑，全国楼市大周期可能难以逆转。

附注

• 分析师：张文朗，光大证券首席宏观分析师。
• 联系方式：zhangwenlang@ebscn.com，021-22169109。
• 行业评级：买入、增持、中性、减持、卖出、无评级。
• 法律声明：本报告基于假设和模型，不构成投资建议，不保证信息的准确性和完整性。