20220419-西南证券-保利发展-600048.SH-2021年年报点评_深耕战略效果显著_相关产业多元发展_5页_1mb

公司总结：深耕战略与多元化业务发展

核心内容

保利地产在2021年实现了稳健的营业收入增长，但归母净利润略有下降。公司通过“核心城市+城市群”的深耕战略，推动销售增长，并在多元化业务方面持续拓展，增强了整体盈利能力和抗风险能力。

主要观点

• 业绩表现：

  • 2021年公司实现营业收入2850亿元，同比增长17.2%；
  • 归母净利润为274亿元，同比下降5.4%；
  • ROE、毛利率、净利率分别为14.39%、26.80%、13.05%，同比分别下降2.70pp、5.79pp、3.42pp。
  • 签约金额为5439亿元，同比增长6.4%；签约面积为3333万方，同比下降2.2%。

• 城市深耕战略：

  • 38个核心城市贡献了78%的销售业绩，单城签约过百亿的城市达17个，较2020年增加2个；
  • 2021年公司新拓展项目145个，拿地2722万方，拿地金额1857亿元，分别同比下降15%和21%；
  • 平均拿地价格为6821元/平米，同比下降8%；
  • 中珠三角、长三角拿地金额占比达54%，同比提升7个百分点。

• 多元化业务发展：

  • 物业服务：在管面积达4.65亿方，合同面积达6.56亿方，全年营业收入107.8亿元，同比增长34.2%；
  • 商业运营：已开业购物中心35个，开业面积247.5万方；
  • 酒店管理：已开业酒店、会议中心20个，客房数近5000间；
  • 不动产金融：基金管理规模超1700亿元，信保基金、保利资本被评为“2021年度中国最具实力房地产基金TOP10”。

• 财务健康与现金流充裕：

  • 公司“三道红线”符合绿档，扣除预收账款后资产负债率为69.19%，净负债率为55.07%；
  • 货币资金达1713.8亿元，为短期负债的2.65倍，偿债能力较强；
  • 销售回笼金额为5020亿元，回笼率93.8%，连续四年保持经营活动现金流为正；
  • 2021年累计发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元，融资成本下降至4.46%，同比下降31个基点。

• 盈利预测与投资建议：

  • 预计2022-2024年归母净利润复合增速为6.9%；
  • 给予公司2022年业绩10倍PE，目标价24.10元，维持“买入”评级。

关键信息

财务指标预测（2022-2024年）

风险提示

• 竣工交付低于预期；
• 拿地和销售回款低于预期；
• 房地产调控政策风险。

附录：财务预测与估值

利润表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

资产负债表（单位：百万元）

财务分析指标

估值与评级

• EV/EBITDA：2021年为5.27，预计2022-2024年分别为5.07、4.77、4.39；
• 市盈率PE：2021年为7.98，预计2022-2024年分别为7.63、7.03、6.54；
• 市净率PB：2021年为0.73，预计2022-2024年分别为0.65、0.59、0.53；
• PS：2021年为0.77，预计2022-2024年分别为0.70、0.64、0.59；
• 投资评级：维持“买入”评级，目标价为24.10元。