20160602-中投证券-房地产2016年6月行业月报及投资策略：真价值低估值，有质量的防御和进攻_17页_1mb

房地产行业2016年6月月报及投资策略总结

核心内容

2016年5月，房地产行业在经历2-3月的估值修复后，因部分城市房价上涨过快及土地市场过热引发市场担忧，导致房地产（申万）指数下跌2.7%，跑输大盘。但行业基本面依然稳健，销售和投资持续向好，板块个股在回调后较真实资产价值大幅折让，主流公司RNAV在5-6折区间，部分PB低于1，部分个股股息率超4%，具有较高的安全边际和投资价值。

主要观点

• 行业景气度无忧：销售和投资持续回暖，预计全年销售增速将超过10%。
• 市场资金充裕：A股市场在政策预期和情绪推动下资金充裕，为行业提供支撑。
• 政策托底：政府继续实行“因城施策”去库存政策，市场对调控预期已有所消化。
• 优质个股推荐：关注具有优质资产、区域优势和主题投资价值的个股，如金融街、招商蛇口、北京城建、首开股份、上实发展、天健集团、嘉宝集团、华夏幸福、保利地产、中航地产、京投银泰、泛海控股等。
• 风险提示：需警惕销售低于预期、经济金融环境恶化、需求无法持续及美联储超预期加息等风险。

关键信息

行业表现

• 1-4月，大部分公司销售同比增速超预期，首开股份预计完成78%的年度销售任务。
• 5月，全国百城住宅均价环比上涨1.70%，同比上涨10.34%，显示行业景气度持续。

土地市场

• 100大中城市土地成交总价1906.1亿元，环比和同比均显著增长。
• 二线城市地王频出，溢价率创历史新高，但部分城市如苏州、南京出台土地调控政策以抑制过热。
• 土地成交均价二线城市达8030元/平米，一线城市成交均价同比上升。

销售情况

• 53城一手房成交面积3514万平，环比下降10%，同比上升21%。
• 1-5月累计成交同比上升44%，显示销售强劲。
• 18城一手房去化时间降至6.7个月，相比去年同期下降4.5个月。

二手房市场

• 18城二手房成交面积1089万平，环比下降20%，同比上升35%。
• 二线城市继续领先，南京、苏州等城市二手房成交表现突出。

政策动态

• 国务院推动购租并举，发展住房租赁市场。
• 地方政策如广州、甘肃、北京等出台租赁及去库存措施，旨在促进市场健康发展。
• 多个城市如苏州、南京等地实施土地调控政策，防止房价过快上涨。

投资要点

• 推荐个股：金融街、招商蛇口、北京城建、首开股份、上实发展、天健集团、嘉宝集团、华夏幸福、保利地产、中航地产、京投银泰、泛海控股等。
• 关注个股：外高桥、世联行、福星股份、陆家嘴、张江高科等。
• 投资评级：强烈推荐和推荐的个股具备较高的增长潜力和安全边际，值得重点配置。

重点数据

• 销售数据：一线、二线、三四线城市销售同比分别上升-7%、30%、15%，整体销售同比上升21%。
• 去化时间：一线、二线、三四线城市去化时间分别为7.0个月、5.9个月、10.8个月。
• 土地成交情况：一线城市土地成交面积同比-60%，二线城市同比-15%，三四线同比-26%。
• 溢价率：二线城市溢价率达130%，为历史高位。

行业数据

• 上市公司家数：147家
• 总市值：23,152.31亿元
• 占A股比例：4.74%
• 平均市盈率：1,734.47倍

研究团队

• 李少明：中国中投证券研究总部房地产行业首席分析师，20年证券研究经验。
• 王修宝：中投证券房地产行业分析师，中国人民大学经济学硕士。
• 郭泰：中投证券房地产行业分析师，伦敦城市大学卡斯商学院理学硕士。

风险提示

• 销售低于预期
• 经济金融环境恶化
• 需求无法持续
• 美联储超预期加息

投资评级定义

• 强烈推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅20%以上。
• 推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅介于10%-20%之间。
• 中性：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数变动介于±10%之间。
• 回避：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数跌幅10%以上。