2025年上半年中国零售地产与消费市场年度研究报告-仲量联行-2025.8_73页_14mb

中 国 零售 地 产 与 消费 市 场 研 究 报告 总结

一、核 心 命题 ：“退 潮 · 起 歩 ”

• 供 给 侧 进入 收 缩 期 ：2025 年 上 半年 ，中 国 重 点 城市 新 增 零售 地 产 供 应 同比 下 挺 27.5% ，预 计 “退 潮 期” 将延 续 至 2026 年 ，新 增 供 应 规模 逐 年 减少 。市 场 严 重 结 构 性 失衡 导 致 空置 率上 行 、租 金 泡沫 破 环 。
• 需 求 端 需求 变 化 ：传 统 业态 需求 减弱 ，低 渗透 水平 收 缩 造 成 部 分 品类 增 长 灰 尾（例 如 家 电 、 服 饰） 。宠 物 经 济 、 新 一 代 消费 驱 动 惠 筒 量 电 子 、玩 心 经 济 等 新 增 i 点 。
• 市 场 征兆 】 ：全 国 平 均 空 置 率 为 10.5% ， A 类 一 线 城 市 低 至 8.5% ，下 降 压力 正 在 反转 成 形 。高 线 新 一 线 城市 成 为 最 优 市 场 选 址 ， 头 部 开发 商 国际 品牌 共 建 ，新 兴 商 圈 开发 由 二 三 线 城市 主 承 办 。
• 信 号& 对 策 】 ：实 物 商 品 网上 零售 占 比 提 升 到 24.9% ，实 物 消费 线上 化 溢出 ，实 物 商 品 流动 从 商业 项 目 脱 离 ，停 车 和 时 间 延长 等 项 目 优 化 创收 能 力 。
• 未 来 区 域 战略 ：未 来 三 年 ，中 国 零售 地 产 供 应 端 将尤以 高 线 城市 焦 跪 中 央 ， 呈 Z-道 锐 。不 合 调的 “ST商业” 将 被 清 理 ，资源 成本 升级 业 立 始 不 断 剔 除 废 物 行业 。

二、消 费 客 群 结 构 改变 ：

• 单 身 经 济、 陪 伴 消费 ： 单 身 消费 量 增 强 ，宠 物 消费 、 美容 、 运动 卫 生 消费 等 陪 伴 式 消费 成 为 新 活 动 商 场 增 量 。
• 代 际 模式 变迁 ： 三 代 人 “倒三角” 的 模式 出现 ，对 家庭 之 间 资源 分配 将 发生 变 化 。新 三 代 消费 体 系 对 IP 化 、社 区 化 、数 字 化 购物 有 甚 么 旺盛 需求 ， 小 B 品 类 和 民 营 自动 更 新 水 平 更 为 着实 。

三、商 品 价 值 溢 价 变 迁 ：

• 高 端 消费 内卷 ：奢 侈 品 品牌 尝 试 头 部 化 策略 ，从 抢 占 市 场 到 专 注 高 净值 客群 。潮 玩 新 品领 子 异军 突起 ， 对年 轻 群体 具有 引流 力 。
• C2M 订单 模式 规模化 ：白牌 在 直播 电商 辅助 下 逐 步 挤 压 品牌 收入 大 白 ，商品 结构 调整 和 消费 能力 改变 同时 ， 使得 小 品牌 国际 牌 面 对 海外 新 型 商 家 挑战 uncon

四、商 业 空间 价 值 重 构 :

• 从 交 易 场 向 社 区 场 转变 ：商 场 不 再 是 纯 交 换 式 营销 场 ，而 是 聚合 社区 联系 、 强 化 消费 互 动 的 场域 。 驻 留 时 间 增加 对 租金 支出 回 升 构 成 矛盾 ，如何 在 体验 和 效率 建 立差 异 成 为 市场 关键 。
• 纯 化 运营 组 治 ：农 品类 品 业态 面积 占 比 提 升 ， 餐饮 、 儿童 、 服 务 类连 锁 店 面积 缩减 ， 商业 组 合 更 为 多 元 化 ， 业态 调整 为 对 应 SOP 客群 变 化 而 综合 调整 。

五、消 费 供 给 难 点 绽 放 :

• 国 潮 国 戚 崛 起 ：本 土 品牌 透过 设计 和 营销 达到 跨国 模式 ， 例 如 手 表 设计 、 玩具 形 塑等 ， 本 土 品牌 强 化 了 某 些 楼 盘 的 潜 势 和 优 势 。

总结 ： 零售 地 产 正处 于 供 给 化 海 进入 退潮 周期 ， 商 场 “ 高 线 为 先 ”、“ 全球 走势 ” 越 来 越 强 。， 作 为 投资 者 更 需 准确 把握 区 域 政策 及 后 续 供 应 变幻 ， 关 注 业 态 调整 以 及 新 模式 瞪

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