中国零售地产与消费市场2025年上半年研究报告_73页_13mb

中国零售地产与消费市场2025年上半年研究报告总结

核心内容

2025年上半年，中国零售地产与消费市场呈现“退潮·起势”的态势。宏观消费数据总体平稳，商品零售反超餐饮收入，线上零售增长放缓但与社零增速差距缩小。零售地产供应进入调整期，空置率上升，租金承压下行，但市场情绪有望在2026年改善。消费市场正经历客群结构、商品价值、商业空间和供给结构四大变革，推动消费新动能的形成。

主要观点

1. 宏观消费：行稳

• 2025年上半年，中国社会消费品零售总额达245,458亿元，同比增长5.0%，增速较一季度加快0.4个百分点，较上年全年提升1.5个百分点。
• 商品零售同比增长5.1%，首次超过餐饮收入（增长4.3%）。
• 6月餐饮收入当月同比增速回落至0.9%，创2023年社会复常后的短期新低。
• “国补”政策刺激家用电器和音像器材消费，增速分别达30.7%和25.4%，而汽车消费增速仅0.8%，服饰消费增速3.1%。
• 网上零售额同比增长8.5%，实物商品网上零售额占社零总额比重回升至24.9%，社零与线上零售增速差值收窄，对实体零售商业是积极信号。
• 节假日经济持续火热，旅游收入和人次创同期历史新高，入境游因免签政策升温。

2. 零售地产：退潮

• 2025年上半年，21个重点城市新增供应206.9万平方米，同比减少27.5%，供给侧进入调整期。
• 一线城市新增供应占比达61.0%，北京、深圳为前二。
• 头部开发商市场份额超过50%，主导商业地产开发。
• 市场平均空置率收至10.5%，A类城市空置率上升至8.4%，B类城市保持10.8%，C类城市微跌至12.1%。
• 2025年全年新增供应预计同比持平或微跌，下半年项目开业压力较大，实际交付量或低于700万平方米。
• 未来三年，商业开发将战略性回归高线城市，区域聚焦长三角。

3. 消费新势：蝶变

3.1 消费客群结构改变

• “单身经济”崛起，家庭消费收缩，儿童业态疲软，宠物经济快速增长，成为实体零售的重要支撑。
• “一人食”套餐流行，外卖速食受欢迎，传统宴请消费疲软。
• “Z世代”引领消费新势力，IP消费成为情绪价值的重要来源。

3.2 商品价值溢价改变

• 从品牌溢价转向情绪价值与功能价值，消费者更注重性价比和情绪满足。
• 奢侈品消费回落，品牌旗舰店深耕高净值客群，部分品牌关闭冗余门店，集中资源。
• C2M模式兴起，电商平台赋能白牌消费，冲击品牌市场。
• 潮玩经济亮眼，情绪价值驱动消费增长。

3.3 商业空间价值改变

• 从“交易场”向“社交场”转变，消费者驻留时间延长，注重情感化体验。
• 业态组合更加多元，体验业态扩张，如SPA、运动场馆、娱乐体验等。
• 门店创新推动多元化形式，如个性化定制、沉浸式体验空间、品牌文化展示区等。
• 公共区域功能重构，增强社交属性，提升消费体验与社群粘性。

3.4 消费供给结构改变

• 从“外驱力”转向“内驱力”，国潮国货崛起，本土品牌在产品力、文化力和设计力上不断提升。
• 传统文化元素与产品结合，如老铺黄金，赋予商品文化溢价。
• 原创IP成为消费市场新引擎，内容与商业结合，推动市场活力。
• 本土品牌在科技、运动、美妆等领域实现品质升级，具备全球竞争力。

关键信息

• 宏观消费数据：总体平稳，商品零售首次超过餐饮收入，线上零售增速与社零差距缩小。
• 零售地产供应：进入放缓周期，一线城市主导，空置率上涨，租金承压。
• 消费客群结构：单身经济与宠物经济崛起，Z世代成为IP消费主力。
• 商品价值趋势：情绪与功能价值成为主流，品牌价值减弱。
• 商业空间转型：社交属性增强，公区功能重构，提升消费体验与社群粘性。
• 供给结构变化：国潮崛起，本土品牌引领市场，文化IP推动消费升级。

结论

中国零售地产与消费市场在2025年上半年经历调整期，供应放缓、空置率上升、租金下行，但市场情绪有望在2026年改善。消费趋势转向情绪价值与功能价值，社交属性增强，本土品牌与文化IP成为新驱动力，推动市场向高质量发展。