2024-08-14-仲量联行-2024年上半年中国零售地产行业市场报告_53页_5mb

2024年上半年中国零售地产市场总结

核心内容

2024年上半年中国零售地产市场整体呈现需求疲软、供应放缓、租金承压的态势，同时消费趋势持续演变，新型消费业态如二次元、文化演艺、体育消费等成为市场新增长点。此外，政策端积极支持消费复苏，通过多种手段促进消费增长。

主要观点

宏观经济

• 市内客流：日常通勤和旅游需求增长，地铁客运量持续攀升。
• 城际客流：空铁出行热度不减，保持增长趋势。
• 社零总额：上半年社零总额累计增幅逐月降低，餐饮增速由高点回落，但整体仍保持正增长。
• 消费意愿：居民储蓄意愿增强，挤压消费意愿，导致消费结构缓慢调整。
• 价格指数：居民消费价格走低，反映需求端疲软。
• 消费贡献率：消费对经济增长的贡献率有所下滑，但仍为主要推动力。
• 线上零售：线上消费增速回落，但仍高于社零增速，吃类商品增长显著。
• 618购物节：全网销售额下滑，但直播电商和新零售赛道表现逆势增长。

零售物业市场

• 市场概况：全国优质零售物业总面积达1.44亿平方米，追踪项目超过1600个。
• 城市分类：
  • A类城市（一线城市）：北京、上海、广州、深圳。
  • B类城市（GDP前10城市）：成都、武汉、苏州、南京、杭州、重庆。
  • C类城市（其他二线城市）：西安、沈阳、青岛、长沙、宁波、天津、郑州、昆明、大连、厦门、无锡。
• 市场数据：
  • 总存量：全国总计143,641,000平方米。
  • 新增供应：全国总计2,856,000平方米，同比下降20.4%。
  • 租金：全国首层平均租金累计下降0.7%，A类城市降幅较小，BC类城市承压明显。
  • 空置率：上半年超半数主要城市空置率下降，但整体仍处高位，部分城市如C类城市空置率较高。

消费趋势

• 二次元消费：市场规模持续增长，成为商场租赁需求的新来源。多个品牌积极扩张，开设“谷子”店。
• 文化演艺：演出市场持续火热，演唱会和音乐节增长显著，成为新的消费触点。
• 体育消费：户外运动市场向好，小众运动品牌加速进入中国市场。
• 折扣店：顺应“消费降级”趋势，通过低价策略吸引消费者，价格战加剧。
• 节假日经济：旅游人数和花费均恢复至2019年水平，暑期和国庆假期将再次刺激消费。

市场应对

• 项目端：
  • 品牌租赁需求疲软，运营商采取“先填后调”策略，通过降租、提升纯扣点租户比例、调整租户落位等方式提升入驻率。
  • 增加折扣营销，如商场积分返现、联合商家推出套票等方式增强消费者黏性。
  • 降档与升级服务：引入非连锁品牌，降低品牌档次要求；同时升级停车和寄存服务，延长消费者驻留时间。
• 品牌端：消费者价格敏感度提高，品牌纷纷推出促销活动，进行价格战，吸引价格敏感型消费者。

政策端

• 消费促进年：中央及地方政府出台多项政策，如“以旧换新”、推动数字消费、绿色消费、国潮消费等，助力消费增长。
• 地方举措：各地举办特色促消费活动，如年货节、消博会、五五购物节等，推动本地消费发展。
• 国际消费中心：北京、上海等城市继续深化国际消费中心城市培育，同时加快构建城市商业体系和县域商业网络。

关键信息

• 社零总额：上半年累计增幅逐月降低，但月度同比保持正增长。
• 消费结构：食品烟酒、衣着、医疗保健等消费占比上升，体育娱乐用品和通讯器材增长强劲，汽车、金银珠宝增速下滑。
• 线上零售：线上零售额增速虽有所回落，但高于社零增速，吃类商品增长显著。
• 新增供应：A类城市新增供应101.5万平方米，B类城市新增143.7万平方米，C类城市新增48.4万平方米，总新增供应293.6万平方米，同比下降20.4%。
• 空置率：全国平均空置率为10.3%，A类城市空置率最低（7.1%），C类城市最高（12.6%）。
• 租金变化：全国首层租金累计下降0.7%，A类城市降幅较小，BC类城市承压明显。
• 消费信心：全国消费者信心指数低于临界值，收入信心和就业预期仍处荣枯线之下，消费信心不足。
• 政策支持：各地政府出台多项措施促进消费，如以旧换新、数字消费、绿色消费等，推动消费市场回暖。
• 市场预测：下半年一线城市供应高企，部分高端和地标项目将入市；中西部城市供应加速，市场压力逐步缓解。

未来展望

• 消费市场恢复：下半年消费市场恢复基础仍需巩固，新型消费不断拓展。
• 新型消费趋势：数字消费、绿色消费、国潮消费等趋势持续，推动消费业态升级。
• 市场挑战：商业地产市场仍面临租金下行、空置率高企等挑战。
• 政策影响：政策端持续发力，推动消费复苏，但短期内市场仍需时间消化需求疲软。

作者信息

• 朱建辉 Jacky Zhu：中国区零售地产及消费研究负责人，华西区研究部负责人。
• 龙倩 Rebecca Long：华西区研究部经理。
• 吴洁敏 Jiemin Wu：中国房地产咨询服务负责人。
• 甘甜 Tina Gan：华西区研究部助理经理。
• 卢晓曦 Sissi Lu：华西区研究部董事，零售地产研究负责人。
• 吴晓川 Jonathan Wu：中国区研究部高级分析师。
• 仲量联行大中华区研究部联系人：
  • 庞溟 Bruce Pang：大中华区首席经济学家及研究部总监。
  • 姚耀 Daniel Yao：中国区研究部总监。
  • 曾丽 Silvia Zeng：华南区研究部负责人。
  • 米阳 Yang Mi：华北区研究部负责人。

关于仲量联行

仲量联行是全球领先的商业地产服务和投资管理公司，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过108,000人。2024年是仲量联行进入中国内地市场的30周年，致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类物业，包括办公、工业、酒店、住宅和零售等。公司秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的宗旨，整合全球资源并深耕本地市场，为客户提供竞争优势和最佳房地产决策。