宏观观察2020年第40期（总第309期）：房地产融资政策调整的原因、影响与建议-20200918-中国银行-13页_723kb

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核心内容概览

本报告由中国银行研究院发布，重点分析房地产融资政策调整的原因、影响与建议。报告从政策背景、新政内容、对房地产市场的影响及对银行的建议四个方面展开，旨在为政策制定者和金融机构提供参考。

一、政策出台背景

（一）部分城市房价非理性上涨

• 疫情后部分城市房价上涨，尤其是深圳等城市涨幅显著。
• 土地市场热度持续，部分城市土地溢价率较高，反映开发商对未来房价上涨的乐观预期。
• 居民购房需求回补，改善性需求长期存在，推动房地产市场活跃。

（二）房贷市场乱象回潮

• 房地产贷款占年度新增贷款比重过大，2020年前7个月为22.9%。
• 流动性宽松背景下，部分居民利用优惠贷款进行炒房，经营性贷款违规流入楼市。
• 资金无法监测，加大金融风险。

（三）房地产企业杠杆率过高

• 2018年以来，房地产企业杠杆率居高不下，高于制造业和工业部门。
• 高负债、高周转模式使企业抗风险能力弱，融资方式复杂，部分企业竞买保证金来自外部融资。
• 房地产企业资产负债率从2007年的62.8%上升至2020年一季度末的80.5%，远超合理区间。

二、新政内容与意义

（一）新政内容

• “三道红线”：设置剔除预收款后的资产负债率（≤70%）、净负债率（≤100%）、现金短债比（<1）的监管指标。
• 房企按触线情况分为红、橙、黄、绿四档，设定有息负债规模增速阈值。
• 试点房企中，超过1/3将受到新规影响，监管压力最大的为现金短债比。

（二）政策意义

• 新政体现了中央对“房住不炒”调控政策的坚定执行。
• 丰富了房地产宏观审慎监管工具，从供给端设定监管指标。
• 防止资金违规流入房地产市场，引导资金回流实体经济。

三、政策对房地产市场的影响

（一）降低房企杠杆，促进稳健经营

• 通过“三道红线”限制房企有息负债规模，有助于降低杠杆率。
• 企业需调整运营模式，由高杠杆、高周转转向全过程增值服务。

（二）行业集中度上升，中小房企面临挑战

• 融资收紧加剧行业洗牌，中小房企拿地和融资难度加大。
• 房企破产数量增加，但占总量比例仍较低。
• 前20强房企销售额和销售面积集中度分别达40.9%和30.8%，为历史最高。

（三）抑制房价过快上涨，促进健康发展

• 房企需加快销售、以价换量，以回笼资金，有利于稳定房价。
• 融资渠道收缩，如开发贷、信托、发债等，为房价平稳创造了条件。
• 借鉴国际经验，房贷增速与房价走势高度同步，融资环境是影响房价的关键因素。

四、几点建议

（一）落实“房住不炒”政策

• 防范房企不当加杠杆，稳定地价、房价和市场预期。
• 提高房企举债透明度，规范融资行为，鼓励市场化兼并重组。
• 推进租购并举，完善保障房体系，促进房地产长期健康发展。

（二）做好政策衔接

• 分阶段实施杠杆率要求，设置缓冲期，防止债务链条断裂。
• 全面评估政策影响，避免对经济恢复造成冲击。

（三）推动融资结构多元化

• 优化房企融资结构，避免过度依赖银行信贷。
• 推进房地产资产证券化，拓展信托、债券、基金、REITs等融资方式。
• 增强房企资产流动性，防范系统性金融风险。

五、对银行的建议

• 坚持“房住不炒”调控精神，审慎评估房企杠杆水平与偿债能力。
• 严控资金流向，加强房地产信贷合规性审查。
• 合理调整贷款政策，如抵押比、经济资本占用、MPA考核等。
• 强化组合压力测试，加强极端情况下的风险研判与预警。
• 把握市场格局，向人口集聚、产业增长强劲的地区倾斜资源。

六、总结

本报告指出，房地产融资政策调整是基于当前市场形势与金融风险防控的综合考量，旨在降低房企杠杆率、促进行业健康发展、引导资金回流实体经济。新政体现了中央对房地产调控的坚定立场，同时也对银行提出了更高的审慎管理要求。未来，房地产行业将面临更加严格的监管环境，企业需加快转型，银行则需优化信贷结构，加强风险防控。