【仲量联行】2024年医疗门诊建筑洞察报告_26页_2mb

医疗门诊建筑市场总结

核心内容

医疗门诊建筑（MOBs）市场正经历显著增长，主要受人口结构变化、技术进步和报销政策调整等因素驱动。随着人口老龄化和医疗需求的转移，门诊服务的需求持续上升，而有限的建设活动导致供需失衡，推动了占用率和租金的上涨。尽管2023年交易量因利率上升而放缓，但2024年市场预期将有所改善。

主要观点

• 需求增长：医疗门诊服务需求稳定增长，预计未来十年80岁以上人口将增加50%，推动门诊服务量上升。
• 门诊服务增长：预计到2027年，门诊服务将增加1.26亿次访问，其中内分泌科和骨科康复是增长最快的领域。
• 人口与就业驱动：美国南部（Sun Belt）市场因人口和就业增长，成为医疗门诊建筑发展的主要区域。
• 租金增长：尽管租金增长低于通货膨胀率，但MOBs租金仍高于传统办公空间，且呈现上升趋势。
• 交易市场趋势：2023年交易量下降，但2024年有望随着利率稳定而回升，资本回报率（Cap Rates）可能下降。

关键信息

驱动门诊需求的因素

• 人口老龄化：美国65岁以上人口占比从2021年的18%上升至预计的36%。
• 技术进步：癌症治疗等领域的技术进步使更多治疗可于门诊进行，如早期检测和微创手术。
• 报销政策变化：医疗保险覆盖范围扩展，包括延长的远程医疗（telehealth）政策。
• 消费者偏好：患者更倾向于方便、高效的门诊服务，推动了医疗空间的扩展。

市场基本面

• 占用率上升：MOBs占用率从2020年的91.4%上升至2023年第四季度的93.0%。
• 建设活动放缓：MOBs建设自2020年以来持续低于疫情前水平，主要受利率上升和材料成本上涨影响。
• 租金增长：2023年MOBs租金年增长率为2.25%，仍低于通货膨胀率，但高于传统办公空间。

建设成本上升带来的挑战

• 成本压力：建设成本预计在2024年上涨2%至4%，机械与管道系统成本预计上涨3.5%。
• 应对策略：租户寻求第二代空间或用免费租金换取额外装修资金，房东则通过快速开发标准化空间来应对需求。

门诊空间与可持续发展

• 绿色建筑趋势：医疗系统正推动可持续发展目标，包括采用可再生能源、绿色建材和节能技术。
• 患者体验优化：生物亲和设计（Biophilic Design）有助于提升患者体验，同时改善建筑的可持续性。

市场增长区域

• 南部市场增长：如奥斯汀、达拉斯、纳什维尔等地区因人口和就业增长，成为门诊建筑发展的热点。
• 高增长预测：奥斯汀预计门诊服务增长最快，达23.1%，而达拉斯-沃斯堡地区将有最大的门诊服务增长量。

资本市场动态

• 交易放缓：2023年MOBs交易量下降41%，但预计2024年将回升。
• REITs扩张：Welltower和Ventas等REITs公司扩大了对MOBs的投资。
• 资本回报率变化：自2022年底以来，Cap Rates上升了100-150个基点，但预计会有所下降。

租户与投资者策略

• 租户策略：健康系统和提供商寻求低成本扩展方案，如利用现有空间或与开发商合作。
• 投资者策略：投资者应关注高增长市场，如达拉斯和洛杉矶，预计Cap Rates将下降。

门诊与传统办公空间对比

• 门诊空间优势：门诊空间占用率高于传统办公空间，且租约期限更长，租户粘性更强。
• 转化挑战：传统办公空间向门诊空间的转化需大量翻新，不是解决空置问题的万能方案。

2024年展望

• 门诊服务持续增长：预计门诊服务量将稳步上升，特别是高增长专科如内分泌科和骨科康复。
• 交易活动回暖：随着利率稳定，交易量和投资兴趣将回升，资本回报率可能下降。
• 建设活动复苏：建设成本和利率下降将改善开发经济性，推动MOBs建设活动回归2021水平。