中指-2017中国房地产市场总结2018趋势展望完整版-20171220-76页_6mb

中国房地产市场2017总结与2018展望总结

核心内容

2017年，中国房地产市场在政策调控、价格趋稳、成交分化和土地市场回暖等多方面呈现出显著变化。2018年，市场将进入调整期，成交量回落、价格趋稳，同时租赁市场、共有产权房和城市群发展将成为关注重点。

2017年中国房地产市场形势总结

1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期

• 调控重点：2017年房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从抑制需求转向增加有效供应。
• 政策内容：限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时，租赁市场和共有产权房试点逐步推进。
• 调控范围：截至11月底，90个地级以上城市和35个县市出台调控政策，调控力度、范围和持续时间均有所增强。
• 调控特点：限售政策成为抑制短期投机需求的重要手段，不同城市限售政策内容差异化明显。

2. 价格：百城整体价格趋稳，环比涨幅连续8个月回落

• 整体趋势：2017年百城新建住宅价格同比涨幅连续10个月回落，环比涨幅连续13个月在1%以内。
• 区域差异：一线城市涨幅明显收窄，三线城市涨幅较高但有收窄趋势，整体市场趋于平稳。
• 数据表现：截至11月，百城新建住宅均价13914元/平方米，同比上涨7.54%，环比上涨0.39%。

3. 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著，全国销售创新高

• 全国表现：2017年1-11月全国商品房销售面积达14.7亿平方米，同比增长7.9%，创历史新高。
• 城市分化：一线城市成交大幅下降，三四线城市成交显著增长，其中东莞、中山等城市表现突出。
• 成交结构：多数城市成交结构向高端转移，一线城市小户型成交占比上升，二三线城市大户型成交占比增加。

4. 土地：成交规模近四年首增长，缓解供应压力，但高价地存风险

• 土地市场：2017年1-11月，300个城市土地市场供求回升，住宅用地推出和成交均增长。
• 价格变化：全国住宅用地成交楼面均价同比上涨22.0%，商办用地上涨19.6%。溢价率下降，住宅用地平均溢价率35.2%。
• 城市差异：一线城市土地成交楼面价下降，但推出量增加；三四线城市土地成交楼面价涨幅显著。

5. 企业：龙头加速领跑、中型企业进退分化，竞争格局面临巨变

• 销售表现：龙头房企如碧桂园、恒大、万科销售业绩再创新高，市场占有率快速提升。
• 拿地策略：品牌房企拿地热情不减，拿地重心向三四线城市下沉，兼并重组成为趋势。
• 业务模式：房地产行业进入发展新周期，企业需重构业务模式和服务方式，向租售并举转型。

2018年中国房地产市场趋势展望

1. 市场展望：成交回落，价格趋稳，供应中低速增长

• 经济环境：2018年宏观环境稳定，经济结构优化成为重点，房地产投资增速预计在5.1%~7.1%。
• 成交情况：预计2018年全国商品房销售面积将出现回调，一线城市销售面积稳定或小幅回暖，二线城市明显下降，三四线城市小幅下行。
• 价格表现：预计全年房价保持稳定，涨幅在0%~2%之间。

2. 关注点：因势而变，把握增量、突破存量

• 发展阶段：我国仍处于经济增速与人口红利优势期，房地产市场规模将维持相对高位。
• 租赁市场：重点城市群将成租赁市场主要阵地，核心城市中高端租赁空间大。
• 三四线城市：城市群内及具有内生动力的三四线城市值得关注，但需关注价格稳定性。
• 长效机制：租购并举住房制度逐步完善，共有产权房和租赁住房试点推进。

主要观点与关键信息

• 政策调控：从抑制需求转向增加有效供应，调控效果逐步显现，市场趋于稳定。
• 价格趋势：整体趋稳，一线城市涨幅收窄，三线城市涨幅显著但有回落。
• 成交分化：重点城市成交下行，三四线城市增长显著，全国销售创新高。
• 土地市场：成交规模增长，缓解供应压力，但高价地存在开发风险。
• 企业策略：龙头房企持续领跑，中型企业分化明显，行业进入调整期。
• 市场未来：2018年市场将进入调整期，成交量回落，价格趋稳，关注租赁市场和城市群发展。

总结

2017年，中国房地产市场在政策调控、价格趋稳、成交分化和土地市场回暖等方面展现出新的特点。2018年，市场将进入调整期，成交量回落，价格趋稳，同时租赁市场和城市群发展将成为关注重点。政策调控和长效机制的推进将对市场产生深远影响，推动住房观念变化和市场稳定。企业需理性发展，把握增量、突破存量，以适应市场变化。