20160926-华泰证券-房地产相关系列研究报告（二）_一线城市房产_买_还是不买__19页_895kb

一线城市房地产市场研究报告总结

核心内容

本报告主要探讨了中国一线城市房地产市场的现状、上涨原因、泡沫风险、可能破裂的条件以及未来发展趋势。通过对比全球主要一线城市的房价数据、收入水平、人口结构等因素，分析了中国一线城市房价偏高的根本原因，并提出了解决高房价的可能路径。

主要观点

• 一线城市房价主要由三方面因素决定：

  • 持续的人口净流入：一线城市因其政治、经济、文化、教育等资源的集中，吸引了大量人口流入。
  • 产业的集聚效应：一线城市拥有金融、IT等高附加值产业，带动了高收入人群的聚集。
  • 持续的货币供给：M2增速维持在11%-13%，资金更倾向于配置到一线城市。

• 一线城市房价存在一定程度的泡沫，但泡沫破裂的可能性较低，主要由于：

  • 政府调控政策倾向于维持房价稳定与金融安全之间的平衡。
  • 中国居民对房产的依赖性较强，买涨不买跌的心理支撑了房价的上涨。

• 一线城市房价上涨的拐点尚未出现，主要原因包括：

  • 支撑房价的因素依然存在。
  • 人口、资源和产业的集聚效应仍在持续。
  • 购房者对房价上涨的预期较强，导致市场行为偏向于继续买入。

• 一线城市高房价的真正出路在于：

  • 资源和产业向二三线城市转移，以缓解一线城市的人口压力和房价压力。
  • 通过政策引导，让更多年轻人在家乡附近的中心城市发展，减少对一线城市的过度依赖。

关键信息

房价与全国平均水平对比

• 一线城市房价绝对值和增速均高于全国城市平均水平。
• 深圳、北京、上海的房价收入比、房价租金比和房屋抵押贷款收入比均显著高于全国平均水平。

全球一线城市对比

• 中国一线城市房价在国际上处于中上水平，深圳房价仅次于香港、伦敦、东京和新加坡。
• 与国际一线城市相比，中国一线城市的房价收入比偏高，部分原因是收入分布不均。

支撑房价的因素

• 人口结构：一线城市吸引大量年轻人口，购房适龄人群占比高于全国平均水平。
• 资源集聚：一线城市集中了医疗、教育、就业等优质资源，吸引了大量人才。
• 产业结构：金融、保险、高新技术产业的集聚提升了收入水平和房价支撑力。

调控与泡沫风险

• 政府调控政策旨在平衡房价过速、金融稳定与经济发展。
• 调控措施如限购、限贷虽能延缓房价上涨，但无法根本改变房价上涨趋势。
• 泡沫破裂的可能性较低，但需警惕过度调控可能引发的系统性风险。

未来趋势

• 房价不会永远高速增长，可能会出现阶段性调整。
• 随着人口年龄结构的变化和资源的重新配置，一线城市房价可能面临结构性调整。
• 长期来看，应推动资源和产业向二三线城市转移，以缓解一线城市的人口与房价压力。

结论

中国一线城市的房价上涨由多重因素驱动，包括人口净流入、产业集聚和货币供给。尽管存在泡沫，但短期内破裂可能性较低。未来，随着政策引导和资源分配的调整，一线城市房价可能迎来阶段性调整，但长期仍需关注人口结构变化与产业转移的影响。