2017-20170123-华安证券-物业行业深度研究：蹒跚十载，静待花开_34页-2mb

物业行业深度研究报告总结

核心内容

本报告围绕物业行业在“存量时代”背景下迎来新发展契机，重点分析行业发展趋势、企业商业模式及投资建议。随着房地产行业由“增量开发”向“存量持有”转型，物业行业逐步摆脱盈利困境，行业集中度提升，增值服务成为新增长点，社区O2O模式成为未来发展的重要方向。

主要观点

1. 存量时代到来，行业迎来新起点

• 房地产行业经历了10余年的“黄金时代”，但随着人口红利拐点及城市化率放缓，行业由“增量开发”转向“存量持有”。
• 物业行业在政策支持与市场环境变化下，逐步摆脱盈利困难，行业价值不断被挖掘。
• 物业企业从房企中独立，市场化程度提升，行业集中度显著提高。

2. 行业龙头现雏形，成本改善多渠道

• 百强物业企业在管理面积、收入、成本控制等方面优势显著，集中度从2012年的12%提升至2015年的28.42%。
• 成本改善得益于规模化效应、技术应用、职能化管理与业务外包。
• 人均绩效与物业费涨幅提升，为行业带来增长动力。

3. 增值服务地位凸显，社区O2O潜力巨大

• 增值服务收入占百强企业营收的17%，且毛利率较高，成为提升盈利的重要手段。
• 社区O2O市场规模迅速增长，2015年达1674.2亿元，预计2018年将接近5000亿元。
• 物业企业凭借基础服务优势，具备发展社区O2O的天然条件，能有效引流并提升客户黏性。

4. 房企物业与社区O2O的协同

• 房企物业企业具备资源优势，可有效推动社区O2O模式的落地与推广。
• 企业通过平台化、垂直化、生态化等不同方式探索社区O2O业务，形成多样化盈利模式。

关键信息

1. 行业发展趋势

• 物业费增速落后：物业费增长显著低于GDP、CPI及工资增速，但仍有提升空间。
• 增值服务崛起：通过社区电商、家政、健康等服务，增值服务成为盈利新引擎。
• 社区O2O加速发展：O2O模式融合线上线下资源，形成完整的产业链闭环。

2. 企业商业模式

• 业务嫁接型：保利物业依托母公司资源，推动大健康与大教育业务，通过平台整合实现服务升级。
• 服务深耕型：万科物业专注于提升物业服务质量，通过“质价相符”理念获取物业费增长。
• 平台生态型：长城物业打造社区生态闭环，融合物业与社区商务，提升客户黏性。
• 规模扩张型：彩生活与福星智慧家通过平台化与众筹模式实现快速扩张，增强市场竞争力。

3. 重点企业分析

• 福星股份（000926.SZ）：聚焦物业众筹模式，实现快速扩张，社区O2O平台初具雏形。
• 绿城服务（2869.HK）：深耕高端物业，拥有优质业主资源，盈利前景良好。

投资逻辑与建议

• 关注龙头企业：物业行业整合预期强烈，龙头企业有望迅速实现规模化发展。
• A股建议：关注福星股份（000926.SZ），其物业众筹模式与社区O2O布局表现突出。
• 港股建议：关注绿城服务（2869.HK），公司具备优质高端物业资源，盈利模式清晰。

图表要点

• 行业集中度显著提升，百强企业市场份额从2012年的12%增长至2015年的28.42%。
• 成本率持续改善，从2015年87.28%降至79.96%，服务效率提高。
• 增值服务收入增长较快，2015年达189.94亿元，毛利率高。
• 社区O2O市场规模年复合增长率达108.79%，具备广阔发展前景。

结论

物业行业在“存量时代”迎来新起点，行业集中度提升、成本改善、增值服务崛起及社区O2O模式发展成为主要驱动力。龙头企业凭借资源与模式优势，有望在行业中占据主导地位。投资建议聚焦于具备优质资源与清晰盈利逻辑的企业，如福星股份与绿城服务。