20170123-华安证券-物业行业深度研究_蹒跚十载_静待花开_33页_1mb

物业行业深度研究报告总结

核心内容概述

本报告围绕物业行业在存量时代的转型与发展展开，指出行业正从“增量开发”向“存量持有”转变，物业企业逐渐摆脱盈利困境，迎来新的发展机遇。报告重点分析了行业集中度提升、成本优化、价格提升潜力及增值服务的崛起，同时探讨了房企物业与社区O2O的融合趋势，提出了投资建议。

主要观点

1. 行业进入新阶段，价值持续被挖掘

• 存量时代到来：随着人口红利拐点和城市化率放缓，房地产行业从增量开发转向存量持有，物业行业迎来新起点。
• 行业集中度提升：百强物业企业通过收并购实现规模化发展，管理面积和收入增长显著，行业集中度从2012年的12%提升至2015年的28.42%。
• 成本改善多渠道：企业通过管理职能化、业务外包化、高新技术应用等方式有效压缩成本，人均绩效和收入增长显著。

2. 增值服务地位凸显，行业价值提升

• 增值服务潜力巨大：增值服务毛利率高于传统物业，成为盈利增长的重要来源。
• 社区服务为核心：社区O2O模式以住宅物业为基础，形成线上与线下结合的服务闭环，提高客户黏性。
• O2O模式加速发展：社区O2O市场规模快速扩张，2015年达1674.2亿元，预计2018年接近5000亿元。

3. 房企物业与社区O2O融合发展

• 物业企业具备天然优势：物业企业拥有客户高频接触场景，利于社区O2O引流和推广。
• 房企资源倾斜：房企为实现转型，向物业倾斜资源，推动物业行业整合与规模化发展。
• 多元商业模式：物业企业围绕社区O2O，采用不同的商业模式，如业务嫁接、服务深耕、平台生态和规模扩张。

关键信息

1. 物业企业分类与模式

• 业务嫁接型：保利物业，依托母公司资源，提供垂直服务，如大健康、大教育。
• 服务深耕型：万科物业，专注物业基础服务优化，通过“质价相符”理念提升物业费。
• 平台生态型：长城物业，打造社区生态闭环，拓展物业与社区商务结合的增值服务。
• 规模扩张型：彩生活、福星智慧家，通过平台化和众筹模式实现快速扩张。

2. 增值服务发展现状

• 增值服务收入占比：2015年百强企业增值服务收入均值为9044.92万元，占企业平均净利润的31.08%。
• 社区服务占比较高：社区服务在增值服务中占比37.29%，成为主要增长点。
• 增值服务毛利率：中海、彩生活等企业增值服务毛利率均高于传统物业，具有更强盈利潜力。

3. 行业发展趋势与前景

• 物业费增长空间：虽然物业费增速长期落后于GDP、CPI和工资增速，但随着行业规范和品牌建设，未来有望实现补偿性增长。
• O2O模式成为增长引擎：社区O2O模式通过整合社区资源，提升服务效率和客户黏性，是物业企业的重要发展方向。
• 行业整合加速：物业企业通过并购、合作等方式整合资源，提升市场份额和盈利能力。

投资建议

• 关注行业龙头：在行业整合预期强烈的背景下，龙头企业有望迅速扩大规模，提升市场份额。
• A股推荐标的：福星股份（000926.SZ），具备物业众筹模式优势，管理面积和人数快速增长。
• 港股推荐标的：绿城服务（2869.HK），专注于高端物业，具备优质客户资源和盈利潜力。

结论

物业行业正迎来从“增量开发”向“存量持有”的转变，行业集中度提升、成本优化、增值服务崛起、社区O2O模式发展，成为行业价值提升的重要驱动力。龙头企业凭借资源、技术和服务优势，有望在行业整合和增长中占据主导地位，投资前景广阔。