20170123-华安证券-物业行业深度研究：蹒跚十载，静待花开_34页_1mb

物业行业深度研究报告总结

核心内容概览

本报告聚焦于中国物业行业的深度研究，分析其在存量时代背景下的发展现状与未来前景，重点探讨行业集中度提升、成本优化、价格提升潜力、增值服务发展及社区O2O模式等关键议题。

主要观点

1. 存量时代到来，行业迎来新起点

• 房地产业进入“存量持有”阶段，物业行业逐步摆脱盈利困境，价值不断被挖掘。
• 物业企业逐渐独立市场化，从开发销售部门获得的资源倾斜减少，行业价值开始显现。
• 行业集中度显著提升，百强企业市场份额已从2012年的12%升至2015年的28.42%，强者恒强格局初现。

2. 成本改善与增值服务崛起

• 物业企业通过管理职能化、业务外包化及高新技术应用实现成本压缩。
• 2015年百强企业成本率由87.28%降至79.96%，人均绩效及产值显著提升。
• 增值服务成为行业盈利的重要增长点，其毛利率普遍高于基础物业服务。

3. 社区O2O模式的兴起

• 社区O2O市场进入整合期，2015年市场规模达1674.2亿元，预计2018年接近5000亿元。
• 物业公司凭借其线下资源及高频服务优势，成为社区O2O模式的重要推动者。

4. 企业商业模式分化

• 业务嫁接型：如保利物业，依托母公司资源，通过平台整合垂直业务，提升品牌影响力。
• 服务深耕型：如万科物业，专注于基础服务优化，通过服务升级实现物业费提价。
• 平台生态型：如长城物业，打造社区生态闭环，实现多元化服务与客户粘性提升。
• 规模扩张型：如彩生活、福星智慧家，通过平台化与资本运作实现快速扩张。

关键信息

行业发展趋势

• 物业行业正从“增量开发”转向“存量持有”，发展重心逐步转移至服务与管理。
• 物业费增速长期低于GDP、CPI及工资增速，但价格提升潜力仍存在，尤其在高端物业领域。
• 住宅物业成为行业增长的主要驱动力，管理面积占比持续提升，增值服务占比显著。

企业表现与数据

• 2015年百强企业平均管理面积为2361.48万平方米，收入均值为54076.96万元。
• 人均在管面积及人均产值分别提升39%和20%，显示效率提升。
• 住宅物业平均物业费涨幅为6.05%，显著高于其他业态。

增值服务与社区O2O

• 增值服务收入占百强企业总营收的16.8%，其中社区服务占比最高，达37.29%。
• 社区O2O业务整合社区资源，提升服务效率与客户粘性，形成线上线下融合的商业模式。

投资建议

标的推荐

• A股：关注福星股份（000926.SZ），其物业众筹模式推动规模快速扩张，社区O2O平台初具雏形。
• 港股：关注绿城服务（2869.HK），专注于高端物业，拥有优质业主资源，盈利前景广阔。

投资逻辑

• 行业整合预期强烈，龙头企业有望迅速扩大规模，抢占市场份额。
• 优质客群积累为物业费提价及社区O2O市场拓展奠定基础。
• 增值服务与社区O2O的双重驱动，推动企业盈利结构优化。

图表与数据支持

• 行业集中度提升显著，2015年百强企业市场占有率达28.42%。
• 成本率下降，2015年百强企业平均成本率79.96%，低于行业平均水平。
• 社区O2O市场规模年复合增长率高达108.79%，前景广阔。

总结

物业行业正处于从“增量开发”向“存量持有”的转型期，行业集中度提升、成本改善及增值服务崛起成为主要趋势。企业通过收并购、平台化、互联网思维与资本运作等手段实现规模化发展。社区O2O模式作为新兴增长点，与物业企业形成天然协同，有望推动行业进入新发展阶段。投资建议聚焦于龙头企业，重点关注其在社区O2O及增值服务领域的布局与增长潜力。