> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 市场聚焦：黑色——房市局部回暖总结 ## 核心内容 2025年一季度，国内房地产市场呈现出局部回暖的迹象，但行业整体仍面临多重制约，全面复苏尚未实现。市场活跃度在部分核心城市有所提升，带动了市场信心的恢复。然而，供需两端的修复节奏不一，去库存压力依然存在，新开工面积和投资增速维持低位，市场复苏仍需时间。 ## 主要观点 - **商品房待售面积见顶回落**：一季度商品房待售面积达到峰值后开始回落，去库存压力有所缓解。这主要得益于各地政策的精准调控，如下调房贷利率、优化首付比例、推出购房补贴等，有效激活了刚性与改善性购房需求。 - **核心城市市场回暖**：一线城市房地产成交持续回升，市场活跃度稳步提升，房价也呈现环比回暖趋势。上海、杭州等城市新房价格同比实现正向增长。核心二线城市亦受益于产业升级和人口流入，购房需求逐步复苏，房价止跌企稳、小幅回暖。 - **三线城市仍处低迷**：三线城市商品房成交表现相对较弱，市场尚未明显回暖，库存压力依然较大。 - **新开工面积低迷**：受库存消化周期长、市场预期未扭转等因素影响，一季度房地产新开工面积持续低位运行，开发商投资意愿谨慎，对非核心城市的投资收缩明显，进一步拖累房地产开发投资的复苏。 - **销售与融资压力并存**：销售回款增速放缓、融资渠道受限，导致房地产投资回暖进程缓慢，短期内难以实现快速反弹。 ## 关键信息 - **政策支持**：各地通过差异化调控政策精准发力，如房贷利率下调、首付比例优化、购房补贴等，有效激活了购房需求。 - **库存压力**：尽管待售面积见顶回落，但基数仍处于高位，部分三四线城市及非核心区域去库存任务依然艰巨。 - **市场信心**：核心城市的成交回暖和房价回升为全国房地产市场复苏注入了信心，带动周边区域市场预期边际改善。 - **投资意愿**：开发商更倾向于去库存、降负债、保交付，对新增投资保持克制，尤其在非核心城市。 - **未来展望**：房地产市场全面复苏仍需时间，需持续优化调控政策，精准对接供需两端需求，逐步修复市场信心。 ## 数据支持 - **商品房待售面积**：一季度见顶回落，去库存压力边际减弱。 - **房屋竣工面积**：一季度下降，有效减少新增供给。 - **商品房成交**：一线城市和部分核心二线城市成交回升，三线城市仍处低迷。 - **新建商品住宅房价指数**：3月同比和环比均呈现回暖趋势。 - **二手住宅房价指数**：3月同比和环比数据亦显示市场有所改善。 - **新开工面积**：一季度持续低位运行，影响开发投资复苏节奏。 - **商品房销售面积**：一季度销售面积数据反映市场复苏的初步迹象。 ## 结论 房地产市场局部回暖是政策托底与需求释放共同作用的结果，但全面复苏仍需时间。市场信心逐步恢复，核心城市成交回暖，但库存压力、新开工低迷和投资复苏滞后等问题仍制约行业整体发展。未来，需进一步优化调控政策，推动供需两端的修复，以实现房地产市场的可持续复苏。 ## 作者信息 - **作者**：刘佳良 - **单位**：中粮期货研究院 - **职位**：黑色资深研究员 - **交易咨询资格证号**：Z0013540 ## 风险揭示 - 内容版权归中粮期货所有，未经授权请勿使用，违规者将依法追究。 - 观点仅反映发布当日判断，不构成交易建议。 - 期货交易风险较高，公司不对交易结果承担责任。 - 市场存在不确定性，敬请您审慎操作。