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市场聚焦：黑色——房市局部回暖总结

核心内容

2025年一季度，国内房地产市场呈现出局部回暖的迹象，但行业整体仍面临多重制约，全面复苏尚未实现。市场活跃度在部分核心城市有所提升，带动了市场信心的恢复。然而，供需两端的修复节奏不一，去库存压力依然存在，新开工面积和投资增速维持低位，市场复苏仍需时间。

主要观点

• 商品房待售面积见顶回落：一季度商品房待售面积达到峰值后开始回落，去库存压力有所缓解。这主要得益于各地政策的精准调控，如下调房贷利率、优化首付比例、推出购房补贴等，有效激活了刚性与改善性购房需求。
• 核心城市市场回暖：一线城市房地产成交持续回升，市场活跃度稳步提升，房价也呈现环比回暖趋势。上海、杭州等城市新房价格同比实现正向增长。核心二线城市亦受益于产业升级和人口流入，购房需求逐步复苏，房价止跌企稳、小幅回暖。
• 三线城市仍处低迷：三线城市商品房成交表现相对较弱，市场尚未明显回暖，库存压力依然较大。
• 新开工面积低迷：受库存消化周期长、市场预期未扭转等因素影响，一季度房地产新开工面积持续低位运行，开发商投资意愿谨慎，对非核心城市的投资收缩明显，进一步拖累房地产开发投资的复苏。
• 销售与融资压力并存：销售回款增速放缓、融资渠道受限，导致房地产投资回暖进程缓慢，短期内难以实现快速反弹。

关键信息

• 政策支持：各地通过差异化调控政策精准发力，如房贷利率下调、首付比例优化、购房补贴等，有效激活了购房需求。
• 库存压力：尽管待售面积见顶回落，但基数仍处于高位，部分三四线城市及非核心区域去库存任务依然艰巨。
• 市场信心：核心城市的成交回暖和房价回升为全国房地产市场复苏注入了信心，带动周边区域市场预期边际改善。
• 投资意愿：开发商更倾向于去库存、降负债、保交付，对新增投资保持克制，尤其在非核心城市。
• 未来展望：房地产市场全面复苏仍需时间，需持续优化调控政策，精准对接供需两端需求，逐步修复市场信心。

数据支持

• 商品房待售面积：一季度见顶回落，去库存压力边际减弱。
• 房屋竣工面积：一季度下降，有效减少新增供给。
• 商品房成交：一线城市和部分核心二线城市成交回升，三线城市仍处低迷。
• 新建商品住宅房价指数：3月同比和环比均呈现回暖趋势。
• 二手住宅房价指数：3月同比和环比数据亦显示市场有所改善。
• 新开工面积：一季度持续低位运行，影响开发投资复苏节奏。
• 商品房销售面积：一季度销售面积数据反映市场复苏的初步迹象。

结论

房地产市场局部回暖是政策托底与需求释放共同作用的结果，但全面复苏仍需时间。市场信心逐步恢复，核心城市成交回暖，但库存压力、新开工低迷和投资复苏滞后等问题仍制约行业整体发展。未来，需进一步优化调控政策，推动供需两端的修复，以实现房地产市场的可持续复苏。

作者信息

• 作者：刘佳良
• 单位：中粮期货研究院
• 职位：黑色资深研究员
• 交易咨询资格证号：Z0013540

风险揭示

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