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房地产：开始变稳的一点星星之火

核心内容

当前房地产市场出现了一些积极的迹象，30个大中城市的地产销售数据显示，地产销售正在逐步好转。6月销售增速为-25%，相比5月改善了约23个百分点，这是自2020年疫情后首次出现如此大幅度的销售改善。尽管疫情的结束对地产销售有一定影响，但更关键的因素在于货币政策的放松和房地产产业政策的调整。

主要观点

1. 地产销售好转与疫情关系不大

   • 6-7月的销售改善主要来自于地产原生趋势的变稳，而非疫情结束的直接推动。
   • 将城市分为三组（无疫情、轻度疫情、严重疫情），发现各组销售增长均在4-5月见底企稳，说明地产销售的回暖是行业自身的趋势。

2. 政策放松与货币周期推动销售

   • 地产销售的原生周期与货币周期密切相关，货币放松导致银行超储增加，从而带动按揭供应上升，促进销售。
   • 自去年9月起，地产调控政策逐步放松，增加了需求的弹性。

3. 销售增量集中在现房

   • 居民对期房的谨慎情绪显著增加，期房与现房的销售增长差达到历史极值。
   • 未来地产销售结构可能难以恢复到期房主导的状态，现房销售占比将逐步提升至2018年之前的水平。

4. 现房销售空间受限

   • 期房销售占竣工面积的比例高达75%，挤占了现房销售的市场空间。
   • 今年竣工面积和新开工面积均出现负增长，竣工率也处于低位，限制了现房的供应。
   • 当前现房库存中约有4.9亿平方米难以去化，转化成销售的概率较低。

5. 地产销售回暖仍需政策支持

   • 现房销售空间受限，期房销售难以持续拉动整体增长。
   • 若地产销售要重新进入扩张阶段，仍需供应端政策更加积极。

6. 对经济贡献可能改善

   • 地产销售若持续稳定，可能在明年从拖累转为中性，甚至带动地产投资逐步变稳。
   • 然而，短期内地产经营性现金流仍偏弱，投资地产的信用右侧时点尚未到来，地产股仍需观察。

关键信息

• 销售数据：30个大中城市地产销售在6月出现显著改善，销售增速为-25%。
• 政策影响：去年9月开始的调控放松和货币政策的宽松是推动销售回暖的主要因素。
• 期房与现房：期房销售占比高，现房销售占比偏低，但未来现房比重可能逐步上升。
• 库存压力：现房库存中约有4.9亿平方米难以去化，转化概率较低。
• 竣工与新开工：今年竣工面积和新开工面积均步入负增长，竣工率偏低。
• 投资建议：地产销售回暖仍需政策支持，短期内对经济的拖累仍存，地产股需进一步观察。

风险提示

• 疫情反复超预期
• 货币政策不及预期
• 房地产刺激政策不及预期

主要市场数据

报告作者

• 分析师：杨为徽
• 执业证书编号：S0020521060001
• 邮箱：yangweixue@gyzq.com.cn

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