20220802-安信国际证券-房地产行业研究报告_七月销售环比回落_6页_803kb

房地产行业研究报告总结

核心内容概述

2022年7月，房地产行业销售表现继续承压，环比六月下降27%，但高于1-5月平均水平，显示市场有所回暖。百强房企1-7月全口径、权益及操盘口径销售额同比均下跌49%左右，其中国企开发商表现优于民企，越秀地产销售同比增长5%。30大中城市商品房成交套数及面积同比下降35%及33%，但七月成交较疫情高峰期有所改善。政治局会议强调稳定房地产市场，预计下半年将出台更多支持政策。

主要观点

• 销售表现：7月销售环比下降，但较1-5月平均水平仍高，显示市场逐步恢复。
• 房企分化：国企开发商表现优于民企，越秀地产为亮点，实现销售正增长。
• 政策动向：政策层面重视房地产市场稳定，预计下半年将出台更多支持措施。
• 土拍市场：土拍市场整体疲软，地方政府对土地财政依赖度高，部分城市如杭州、佛山依赖度超过140%。
• 资金压力：房企预售款监管趋严，可动用现金减少，投资者关注房企短债覆盖率。
• 重点房企：龙湖、中海、建发、绿城、华润等房企短债覆盖比率较高，具备更强资金实力。

关键信息

销售数据

• 百强房企：

  • 全口径销售总额：40,772亿元（同比-49.3%）
  • 权益销售总额：28,533亿元（同比-49.8%）
  • 操盘销售总额：35,798亿元（同比-49.0%）

• 30大中城市：

  • 成交套数：73万套（同比-35%）
  • 成交面积：8,100万平米（同比-33%）

重点房企销售表现

现金覆盖率

• 现金对短债覆盖比率较高包括：龙湖、中海、建发、绿城、华润等。
• 投资者应关注房企的现金状况及短债覆盖率。

风险提示

• 调控放松效果不确定性
• 疫情反复
• 资本市场态度审慎

关注股份

• 华润置地 (1109.HK)
• 越秀地产 (123.HK)
• 中国金茂 (817.HK)
• 中海宏洋 (81.HK)
• 建发国际 (1908.HK)

数据来源

• 克而瑞数据
• 彭博
• 安信国际预测

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• 增持：预期未来6个月投资收益率5%至15%
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