20250316-国盛证券-房地产开发2025W11_两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则_15页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

2025年3月，自然资源部与财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号），进一步细化专项债用于土地储备的执行细则，旨在引导资金向优质地区倾斜，推动房地产市场止跌回稳。该通知明确了发债要求、资金使用主体、申报审核流程、资金与收益平衡、监督管理等关键点，为地方执行政策提供了具体指导。

主要观点

• 政策导向：专项债政策持续深化，推动土地储备和房地产市场稳定发展，核心城市仍为政策受益主体。
• 资金灵活运用：允许专项债券资金在土地储备项目内不同地块间调剂使用，提升资金使用效率。
• 市场表现：本周申万房地产指数上涨0.5%，在31个行业中排名第28，整体表现弱于沪深300指数。
• 新房成交：30城新房成交面积183.1万平方米，环比增长8.7%，同比上升4.2%。一线城市表现强劲，同比上升32.7%。
• 二手房成交：14城二手房成交面积247.6万平方米，环比增长6.7%，同比增长38.1%，显示市场回暖迹象。
• 信用债动态：本周房企信用债发行规模为90.39亿元，净融资额为-66.66亿元，显示融资环境依然紧张。

关键信息

专项债政策要点

• 存量土地定义：2024年11月7日后供应的土地不列入存量闲置土地。
• 发债流程：非“自审自发”试点地区需经财政部、自然资源部审核；试点地区可由省级政府批准后直接发行。
• 资金管理：确保项目融资收益平衡，避免资金空转和财政收入虚增。
• 监管要求：地方需压实主体责任，确保项目真实性和合规性。

行情回顾

• 指数表现：申万房地产指数本周上涨0.5%，落后沪深300指数1.11个百分点。
• 个股表现：涨幅前五为沙河股份（17.5%）、京蓝科技（13.3%）、*ST匹凸（11.3%）、万业企业（8.1%）、上海临港（6.9%）。
• 跌幅前五：绿景中国地产（-16.3%）、时代中国控股（-13.1%）、雅居乐集团（-6.1%）、融信中国（-5.8%）、佳兆业（-4.3%）。

成交情况

• 新房成交：
  • 30城合计183.1万平方米，环比+8.7%，同比+4.2%。
  • 一线城市53.4万平方米，环比+22.4%，同比+32.7%。
  • 二线城市86.9万平方米，环比+7.4%，同比-5.1%。
  • 三线城市42.8万平方米，环比-2.4%，同比-2.3%。
• 二手房成交：
  • 14城合计247.6万平方米，环比+6.7%，同比+38.1%。
  • 一线城市104.6万平方米，环比+7.8%。
  • 二线城市114.4万平方米，环比+5.5%。
  • 三线城市28.6万平方米，环比+7.8%。

信用债情况

• 发行与偿还：本周共发行9只房企信用债，发行规模90.39亿元，偿还量157.05亿元，净融资额-66.66亿元。
• 债券评级：以AAA为主（50.9%）。
• 债券类型：私募债和中期票据为主要类型（各占46.1%和46.0%）。
• 债券期限：以1-3年为主（61.5%）。
• 融资成本：部分债券利率较之前发行的同类型债券有所下降。

投资建议

• 评级：维持行业“增持”评级。
• 配置方向：
  1. 基本面alpha公司：A股包括滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产。
  2. 受益于化债和去库存的地方城投类企业：如城投控股、北京城建等。
  3. 物业板块：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
  4. 转型概念系：张江高科、中华企业等。
  5. 中介企业：贝壳。

风险提示

• 政策落地不及预期。
• 需求复苏不及预期。
• 房企出险风险蔓延。

政策回顾

中央政策

• 专项债支持土地储备：明确发债要求、资金使用主体、申报审核流程、资金与收益平衡、监督管理。
• 稳楼市措施：巩固政策组合拳效果，推进城中村和危旧房改造，鼓励货币化安置，推动房地产发展新模式。

地方政策

• 苏州：公积金贷款额度上浮，推出“三低一宽”金融产品。
• 南京：房票新政，允许跨区购房，购房奖励政策。

总结

2025年房地产行业在政策支持下逐步回暖，专项债政策的细化为市场稳定提供了保障。新房和二手房成交均有所回升，尤其是一线城市表现突出。信用债市场整体融资环境依然严峻，但部分债券利率有所下降。投资建议聚焦于基本面稳健、受益于政策导向和转型概念的房企及相关企业，同时需关注政策执行力度和市场需求变化。