重塑酒店资产价值生命力_2022年中国酒店资产管理白皮书_32页_3mb

报告摘要

中国酒店资产管理白皮书总结

核心内容

仲量联行发布的《2022年中国酒店资产管理白皮书》聚焦中国酒店资产的运营与管理，旨在推动行业向高效、可持续方向发展。白皮书通过分析问卷数据，揭示了酒店资产在不同维度下的表现和趋势，强调了资产管理在提升酒店价值、改善现金流和优化投资回报中的核心作用。

主要观点

资产管理的重要性：酒店不仅是不动产，更是经营性资产。其价值主要取决于未来的现金流能力，而非投资额。通过高效运营和资产管理，酒店可以实现保值与增值。
资产周转率：中国酒店资产周转率普遍较低，2019年为0.17，2021年进一步下降至0.15，远低于行业平均值0.4。提升资产周转率需要优化运营和控制初期投入。
资产报酬率：2019年为1.84%，2021年下降至1.74%，远低于行业良好值5.7%。提高资产报酬率需要更有效的管理策略和提升盈利能力。
人房比：全服务五星级酒店的人房比通常在1以上，但疫情导致人房比下降至0.7。合理的人房比需结合人工成本和酒店档次进行平衡。
人均创收与创利：国际品牌酒店的人均创收和创利远高于国内品牌酒店。提升人均创收是改善盈利能力的关键。
人力成本占比：正常年份人力成本占比约为30%，但疫情后上升至35%。合理控制人力成本对提升酒店效益至关重要。
员工离职率：2019年为32%，2021年下降至25%。员工稳定性对酒店运营影响深远，需通过良好的企业文化与薪酬体系加以维护。
经营毛利与EBITDA：国际品牌酒店的GOP率在23%，国内品牌酒店在22%。EBITDA率则与FF&E的计提有关，规范管理是关键。
每间客房均摊面积：近年来均摊面积显著增加，尤其是5年以下的酒店，增幅达30%。高均摊面积影响投资回报，需合理控制。
每间客房均摊造价：中国酒店的均摊造价高于欧美，且疫情后进一步上升。合理的造价控制是提升投资回报的基础。
资本性支出：酒店需定期进行大修技改，确保资产的持续运营能力。疫情期间，资本性支出有所下降，但仍是重要管理指标。
FF&E（家具、固定设施和设备）：国际品牌酒店的FF&E投入充足，国内品牌则相对不足。提升客户体验需关注FF&E的投入与优化。
酒店管理模式：目前中国酒店主要由业主代表管理，专业资产经理人尚未普及。未来将逐步发展第三方资产管理。
资产管理趋势：随着“三条红线”政策的实施，酒店资产交易、特许经营、第三方运营和资产管理的精雕细琢将成为行业主流趋势。

关键信息

问卷样本：共回收71份有效问卷，99%为国际或国内连锁品牌，90%为全服务酒店。
酒店规模：75%为200-400间，11%为400-499间，14%为200间以下。
管理模式：70%为全权委托管理，17%为第三方管理，13%为自营。
区域分布：28%在华东，42%在华南，27%在华北，3%在华西。
运营年限：14%为5年以下，58%为6-10年，21%为11-15年，7%为16年以上。
发展趋势：
- 酒店资产交易量上升。
- 特许经营模式增加。
- 高端酒店回归。
- 优秀管理人才紧缺。
- 酒店开发速度减缓。
- 第三方运营管理发展。
- 第三方资产管理出现。
- 存量资产精雕细琢。