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中银晨会聚焦 - 2026年1月28日总结

核心内容

本报告聚焦2026年初市场走势与房地产行业动态，分析了宏观经济、房地产市场表现、房企销售与融资情况、政策动向及投资建议。

市场指数表现

行业表现

重点关注

1. 宏观经济：2025年工企利润数据点评

• 2025年1-12月工业企业利润总额同比增长0.6%，增速较1-11月加快0.5个百分点。
• 12月工业企业利润同比增长5.3%，增速较11月加快18.4个百分点。
• 生产资料PPI同比降幅仍为2.1%，对工业企业盈利构成拖累。
• 原材料加工业对工业企业利润总额的贡献转正，表明下游需求有所修复。
• 2026年初投资“实物工作量”值得期待。

2. 房地产行业第4周周报（2026年1月17日-2026年1月23日）

• 新房成交面积环比下降9.7%，同比降幅扩大至39.6%。
• 二手房成交面积环比上升4.4%，同比由负转正，上升至18.1%。
• 新房库存面积同环比均下降，去化周期上升。
• 土地市场成交规模同比降幅收窄，溢价率同比下降。
• 2026年一季度可能有政策调整，市场下行幅度有望收窄。

3. 房地产行业2025年12月月报

• 12月40城新房成交面积环比上升33.6%，同比降幅收窄至32.1%。
• 二手房成交面积环比上升12.7%，同比降幅扩大至30.7%。
• 一线城市新房成交同比降幅较上周收窄，但整体仍低于2024年。
• 二手房成交表现优于新房，但部分城市“惜售”现象显现。

政策动向

• 自然资源部、住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，支持城市更新行动。
• 住建部部长倪虹提出推进房地产开发、融资、销售等基础制度。
• 个人销售住房增值税税率由5%降至3%，并明确购房年限和免税政策。
• 基础设施REITs发行范围进一步拓展，商业不动产REITs试点正式发布。
• 多地优化公积金贷款政策，支持购房和更新改造。
• 北京、深圳等地发放购房补贴，支持多孩家庭和引进人才。

投资建议

房企关注主线

1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高：

   • 华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。

2. 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：

   • 保利置业集团。

3. 积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：

   • 华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。

风险提示

• 政策出台不及预期；
• 销售与房价持续下行；
• 市场信心修复不及预期。

板块收益与分析

• 房地产板块12月绝对收益为-4.0%，相对沪深300为-6.2%。
• 2025年全年房地产板块绝对收益为1.8%，相对收益为-15.8%。

总结

2026年初房地产市场仍面临一定压力，但政策支持和“实物工作量”投资预期有助于市场稳定。房企销售和融资压力依然存在，但部分房企表现优于行业整体。随着政策调整的预期增强，板块配置价值逐渐显现，建议关注具备基本面稳定、核心城市布局优势及创新商业地产模式的公司。同时，需警惕政策不及预期、市场信心不足等风险。