2021年地产债中期展望：风高浪急之时，更需行稳致远_23页_2mb

2021年地产债中期展望总结

核心内容概述

2021年地产债市场面临政策趋严、融资环境收紧及信用收缩的多重压力，房企综合债务压力显著变化，优质个体选择成为投资的关键。本文从表内负债调整、隐性负债变化、融资分化、销售回款重视度提升以及土储压力等多个角度分析了地产债市场的现状与未来趋势。

主要观点与关键信息

一、政策趋严下的表内负债调整

• “三条红线”政策影响：

  • 房企负债问题有所缓和，尤其是红色档房企数量大幅下降。
  • 2020年12月31日，25家大型房企、36家中型房企、33家小型房企中，27家位于红色档，15家位于橙色档，42家位于黄色档，22家位于绿色档。
  • 大型房企中仍处于红色档的有4家，中型房企3家，小型房企8家。

• 指标改善难度差异：

  • 剔除预收账款的资产负债率改善难度较大，中大型房企压力更大。
  • 净负债率优化更为明显，小型房企压力更大。
  • 现金短债比整体改善较好，中大型房企更易通过货币资金增长和短债减少实现改善。

二、隐性负债的变化与影响

• 永续债变化：

  • 13家房企永续债余额较2020年中增长，其中大型房企6家，中型3家，小型4家。
  • 永续债/表内有息负债比值超过10%的房企需重点关注，尤其是华夏幸福、建发房地产、华侨城、金科股份等大型房企。

• 明股实债问题：

  • 大型房企中“明股实债”压力下降，中型房企压力上升，小型房企压力显著下降。
  • 需关注的房企包括：大型房企中的招商蛇口、金科股份、华侨城、建发房地产；中型房企中的电建地产、联发集团、蓝光发展；小型房企中的光大嘉宝、渝开发等。

• 非并表子公司负债压力：

  • 大型房企非并表子公司负债压力相对较高，中小型房企也有显著上升。
  • 需重点关注的房企包括：华润置地、旭辉集团、万科、金地集团、路劲隽御、新湖中宝、远洋集团等。

三、融资分层与分化

• 融资难度加大：

  • 1-5月样本房企净融资额总体为负，大、中、小型房企分别为-80.43亿元、-105.79亿元、-126.20亿元。
  • 地产债发行主体分化明显，大型房企相对优势突出。

• 融资渠道受限：

  • 非标融资持续压缩，贷款和发债融资也受到政策影响，个体差异显著。
  • 建议投资者关注房企的表内、表外债务情况，以及短久期地产债的偿债能力。

四、销售回款的重要性提升

• 销售表现稳定但结构分化：

  • 整体销售数据尚可，但一线城市的销售表现优于三线城市。
  • 前10、前50、前100房企销售占比持续提升，集中度进一步上升。

• 房企重视销售回款：

  • 销售回款成为房企现金流的重要来源，不少房企将回款率作为重要指标。
  • 销售结构分化将影响房企的现金流状况，进而影响地产债的波动。

五、土储压力与房企长期布局

• “两集中”政策影响：

  • 土地市场在22个城市集中发布和组织出让，市场情绪火热，总成交面积和溢价率显著上升。
  • 一线和二线城市的成交面积和溢价率高于三四线城市。

• 房企拿地策略变化：

  • 大型房企在“两集中”政策下拿地优势明显，中小型房企面临更大挑战。
  • 城市更新成为房企获取土地的重要方式，有助于降低融资成本和提升竞争力。

• 土储对地产债的影响：

  • 土储的重要性上升，房企的拿地能力和意愿将影响其长期发展战略和资产结构。
  • 地产债投资需关注房企土储能力和未来发展战略。

投资建议与风险提示

投资要点

• 优质个体选择：在融资环境趋紧下，投资者需细致分析房企的表内和表外负债情况，选择优质个体。
• 关注销售分化：销售回款对房企现金流影响显著，需关注个体和区域销售分化对地产债波动的影响。
• 长期土储布局：土地政策调整下，房企的土储能力和长期发展战略将影响其信用资质。

风险提示

• 信用环境变化：整体信用收缩，房地产信用债投资情绪偏弱。
• 政策不确定性：行业政策可能进一步收紧，影响房企融资和土储。
• 个别房企风险：部分房企融资难度上升，信用风险压力增加。

投资评级说明

• 投资建议分为股票评级和行业评级。
• 股票评级：买入、审慎增持、中性、减持、无评级。
• 行业评级：推荐、中性、回避。

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