2021年地产债中期展望：风高浪急之时，更需行稳致远-20210616-兴业证券-23页_3mb

报告摘要

2021年地产债市场面临较大的压力，主要来源于融资环境趋紧和房企长期信用资质的变化。在政策持续收紧的背景下，房企需进行更细致的个体分析以防范风险并寻找投资机会。

政策影响下的表内负债调整
- “三条红线”政策促使房企表内负债有所缓和，但不同房企的调整速度和难度存在差异。
- 大型房企在剔除预收账款的资产负债率改善难度较大，而净负债率优化更为明显。
- 现金短债比整体改善较好，但小型房企在改善过程中现金流获取能力仍有压力。
隐性负债的重要性
- 表内负债不能完全反映房企的真实负债情况，隐性负债如永续债和明股实债对房企的债务压力有显著影响。
- 大型房企的永续债压力有所下降，但仍有部分房企如招商蛇口、金科股份、华侨城等需重点关注。
- 中小型房企的隐性负债压力较上半年有所上升，需特别关注。
融资分层与分化
- 融资难度加大，且分化加剧，大型房企在融资上具有相对优势。
- 1-5月样本内房企净融资额为负，融资渠道变窄对短期债务压力较大的房企影响显著。
销售回款与现金流
- 房企对销售回款的关注度显著提升，销售集中度增加，未来销售回款差异将对房企现金流产生重要影响。
- 需关注个体和区域销售分化对地产债波动的影响。
土储压力与长期布局
- “两集中”政策下，土地市场热度上升，大型房企在拿地上更具优势。
- 房企的土储能力和未来发展战略将对地产债的长期投资价值产生重要影响，城市更新成为新的拿地方式。

房企档位变化：截至2020年12月31日，有15家房企仍处于红色档，分别是大型房企恒大地产、绿地集团、华夏幸福、富力地产，中型房企信达投资、中铁地产、光明地产，小型房企泰禾集团、中天金融、栖霞国资、新华联、格力地产、天房发展、华远地产、银亿股份。
永续债变化：13家房企成功降档，其中8家为橙色档，5家为红色档，小型房企占比更高。
销售集中度提升：前10、前50、前100房企销售占比持续提升，一线城市销售表现优于三线城市。
土储策略：大型房企在“两集中”政策下表现更优，城市更新成为房企获取土地的新方式。