20200907-中国银河-房地产行业8月行业动态报告_销售超预期增长_资金监管下优质房企将迎来新机遇_36页_3mb

房地产行业2020年8月动态报告总结

核心内容

2020年8月，房地产行业销售热度持续，成交同比增速创年内新高，达到13.6%。其中，一线城市同比增速显著，达到44.4%，三线城市增速为21.2%。与此同时，政策层面继续强调“房住不炒”，并实施房地产金融审慎管理制度，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，推动行业集中度提升。

主要观点

1. 销售热度与政策影响

   • 销售热度持续，主要原因是疫情后房企推盘节奏延后及房贷利率下降。
   • 8月销售同比增速较7月增加6.2个百分点，显示市场修复超预期。
   • 随着销售旺季的到来，预计销售热度仍将持续。

2. 行业财务表现

   • 上半年板块整体业绩下滑，但现金流大幅改善。
   • 营收和归母净利润增速下降，主要受疫情和结算节奏影响。
   • 现金流净额同比大幅增长，经营性现金流减少，筹资活动现金流增加。

3. 政策监管与行业趋势

   • 房企资金监测和融资管理规则形成，政策趋向常态化监管。
   • 中小房企通过高杠杆快周转实现弯道超车的可能性降低，行业集中度提升逻辑增强。
   • 政府工作报告未提及房地产税，表明其立法仍处于草案阶段。

4. 投资建议

   • 建议关注低估值、高股息的住宅开发行业龙头股（如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口）。
   • 销售提速、弹性较大的成长型房企（如阳光城、金科股份、中南建设）和物业管理行业标的（如招商积余）。

关键信息

• 8月销售数据：37城新房销量同比增速为13.6%，一线、三线城市分别增长44.4%和21.2%。
• 去化周期：重点城市去化周期缩短，一线、二线、三线城市分别降至9.0、7.9、18.1个月。
• 政策动向：央行及住建部联合形成房企资金监测和融资管理规则，推动行业集中度提升。
• 融资环境：房企境内融资成本显著降低，融资环境改善。
• 房地产税：立法尚在起草阶段，短期内不会出台。
• 住房租赁试点：中央财政支持16个城市住房租赁市场发展试点，促进租购并举。

行业驱动因素

1. 需求因素：城镇化、人口增长及家庭结构变化推动住房刚性需求，同时改善性需求增加。
2. 生产要素：土地、资金和劳动力是行业发展的关键要素，政策调控土地供给和融资环境。
3. 政府制度创新：住房制度改革、土地使用制度及住房金融制度的创新推动行业发展。
4. 中美对比：中国房地产市场处于第二阶段，未来增长空间有限，但政策调控将更加精准。

行业问题与建议

存在问题

1. 供求矛盾：一线城市需求旺盛，三、四线城市供给过剩。
2. 房屋空置与房价高企：房价与空置率双高，与传统供需理论不符。
3. 高杠杆风险：房企杠杆率高，存在债务违约和现金流断裂风险。
4. 租售结构不合理：租赁市场活力不足，租售比低，居民租赁意愿弱。
5. 市场集中度低：CR10仅为15.38%，难以实现规模经济和风险抵御。

建议与对策

1. 健全法律体系：规范市场价格秩序，限制房价不合理上涨。
2. 整顿土地市场：破除行政垄断，提高土地利用效率。
3. 多维度匹配供需：通过政策调整，优化土地供应，提升住宅利用率。
4. 建立多层次住房金融制度：支持合理自住购房，限制投资投机性购房。
5. 推动产业整合：鼓励房企构建核心竞争力，提升服务质量与产品创新。

资本市场发展状况

1. 融资成本改善：房企融资成本边际下降，境内融资环境宽松。
2. 股权融资收紧：A股上市房企数量减少，IPO几近停滞。
3. 港股上市潮：2018年以来，多家房企分拆物业板块赴港上市，物业板块受追捧。
4. 估值修复空间：房地产板块PE和PB处于历史底部，基本面支撑下估值有望修复。

风险提示

• 经济下行压力：宏观经济不确定性可能影响房地产市场。
• 政策调控风险：政策调整可能带来市场波动。
• 行业集中度提升：中小房企面临更大的竞争压力。

附图与表格

• 图1至图9：重点城市新房成交情况及去化周期。
• 图10至图15：房地产行业财务数据及现金流变化。
• 图16至图25：中美房地产市场对比及城镇化率变化。
• 图26至图35：房地产驱动因素及政策变化。
• 图36至图45：房贷利率及融资环境变化。
• 图46至图49：房地产板块PE、PB及与其他行业对比。
• 表1至表4：中美房地产经营模式、房地产税立法流程及赴港上市物业公司信息。

总结

房地产行业正处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段。政策调控保持稳定，重点房企融资管理规则形成，推动行业集中度提升。尽管上半年业绩下滑，但现金流大幅改善，市场修复超预期。投资建议聚焦于优质房企及物业管理行业，同时需关注政策调控与经济环境变化带来的风险。未来，房地产行业将更注重内生增长与高质量发展，行业格局逐步稳定。