20180616-中国指数研究院-中国房地产市场形势总结_趋势展望_83页_6mb

中国房地产市场形势总结与趋势展望

核心内容

中国房地产市场在2018年经历了政策调控持续深化、市场成交量回落、价格趋稳的阶段。政策层面，调控延续，金融监管加强，长效机制加快建立。市场层面，新房与二手房市场均呈现调整态势，尤其是热点城市。同时，住房租赁市场开始发力，政策支持逐步加强。

主要观点

• 政策调控：2016年以来，政策逐步从去库存、分类调控转向全域收紧，尤其在海南等热点城市。
• 市场表现：全国百城新建住宅均价连续上涨，但调控后价格趋稳，环比涨幅缩小。
• 住房租赁改革：政策支持住房租赁市场发展，包括土地拓展和金融需求全面打通，租赁市场进入“新房改”阶段。
• 房地产税：房地产税立法已进入关键阶段，短期内抑制成交量，长期有助于稳定房价。
• 企业销售与拿地：2018年1-5月，房地产企业销售业绩总体回落，但龙头企业如碧桂园、恒大、万科表现强劲。拿地态度趋于谨慎，主要集中在二线城市，部分三线城市拿地热情高涨。

关键信息

政策调控

• 调控基调：坚持“房住不炒”，实行差别化调控，建立长效机制。
• 海南调控：海南在“自贸区+自由港”政策背景下，全面收紧房地产调控。
• 住建部约谈：住建部对多个城市进行约谈，强化调控力度。
• 房地产税：房地产税立法和实施已进入关键阶段，预计2019年完成立法，2020年有望实施。

市场走势

• 价格趋稳：百城新建住宅均价连续上涨，但调控后价格趋稳，环比涨幅缩小。
• 成交量回落：2018年1-5月，重点城市商品住宅成交面积同比下降，二手房市场持续调整。
• 区域分化：一线城市成交回落明显，二线城市调整压力较大，三线城市成交稳定或小幅上升。

企业动态

• 销售业绩：2018年1-5月，销售额过千亿的企业有6家，其中碧桂园、恒大、万科表现突出。
• 拿地情况：百强前30企业在二线城市拿地为主，拿地金额占比下降，部分城市拿地成本过高，存在风险。

未来趋势

• 市场预判：2018年市场将呈现成交回落、价格趋稳、新开工和投资中低速增长的态势。
• 供需预测：未来三年新增住房总体需求超过55亿平方米，其中商品住宅需求约35亿平方米，非商品房形式将满足剩余需求。
• 政策影响：房地产税、金融监管、限购限贷等政策将对市场产生持续影响，推动市场回归平稳理性。

结论

中国房地产市场在2018年面临政策调控深化、市场调整、金融环境收紧等多重因素影响，整体趋势趋于平稳。未来，市场将继续分化，重点城市将面临更多挑战，而住房租赁市场和长效机制建设将成为重要发展方向。