20210129-亿翰智库-房地产_年度盘点系列之股权转让-2020股权转让数超400宗_2021企业合作力度或将加强_8页_910kb

房地产行业2020年股权转让分析总结

核心内容

2020年，房地产行业股权转让数量显著增加，总计484宗，较2019年增长30宗。股权转让主要集中在下半年，且多由非房地产企业发起，以剥离房地产业务、应对融资压力、优化资产结构及加强合作为主导目的。

主要观点

1. 疫情与“三道红线”双重压力

   • 疫情初期，房企销售回款受阻，被迫通过股权转让回笼资金。
   • 下半年“三道红线”政策出台，进一步限制房企负债，促使企业通过股权转让降低杠杆。

2. 股权转让的三大目的

   • 剥离房地产业务：非房地产企业通过转让房地产资产，聚焦主业，减少沉没成本。
   • 缓解融资压力与降杠杆：房企通过转让项目股权和债权，实现资金回笼，改善财务指标。
   • 加强合作与协同效应：引入战略投资者，实现资源互补，提升项目运营效率。

关键信息

一、疫情触发房企股权转让，成为融资主流操作

• 股权转让高峰：2020年4月和12月股权转让宗数最多，分别为11宗。
• 中小型房企为主：挂牌转让主体以中小型房企为主，主要位于二三线城市。
• 融资方式转变：房企通过股权转让方式补充流动性，以应对疫情带来的销售停滞。

二、用好股权转让，助力企业调整业务结构

1. 剥离房地产业务，聚焦主业发展

• 典型案例：
  • 罗牛山股份：2020年3月24日，转让锦地地产100%股权，专注畜牧主业。
  • 海航投资：2020年12月4日，转让亿城堂庭项目，结束“去地产化”进程。

2. 转让项目应对融资压力，同时降低负债率

• 典型案例：
  • 万科：2020年6月转让广信资产包50%股权，回笼资金390.4亿元。
  • 中国金茂：多次转让项目公司股权及债权，如福州滨茂、贵阳黔茂等，以优化债务结构。

3. 加强项目合作，提高运营效率，实现共赢

• 典型案例：
  • 仁恒静安映项目：仁恒联合华润、招商开发，实现三方共赢。
  • 富力地产：2020年11月出售广州国际机场物流园70%股权予Blackstone，以增强企业形象。
  • 龙光集团：引入万城控股，提升土地储备及市场认知。

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研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 陈颖：15295771258（微信号），chenying@ehconsulting.com.cn

总结

2020年房地产行业股权转让的增加，主要源于疫情和“三道红线”政策的双重影响。通过股权转让，房企不仅能够缓解资金压力，还能优化资产结构、降低负债率，并借助合作方提升项目运营效率。非房地产企业则通过剥离房地产资产，回归主业发展。这一趋势预计将在2021年持续，企业合作力度或将进一步加强。

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