20150513-中投证券-房地产_投资加速下行_政策将加力刺激_17页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2015年1-4月，中国房地产行业整体呈现投资下行、政策刺激增强的态势。尽管投资增速持续放缓，但销售市场有所回暖，资金来源逐步改善，政策支持成为行业复苏的重要推动力。

主要观点

• 投资增速放缓：房地产投资增速继续下滑，1-4月投资2.37万亿元，同比增长6.0%，增速较1-3月下降2.5个百分点。住宅投资增速为-1.14%，办公楼为-1.73%，均出现负增长，显示行业整体投资意愿低迷。
• 政策刺激显现：中央经济工作会议及“330新政”等政策推动房地产市场回暖，4月商品房销售额首次出现单月正增长，同比增长13.3%。政策宽松趋势明确，预计未来将有更多刺激措施出台。
• 区域差异显著：东部地区房地产投资及销售恢复较快，而西部地区仍处于低迷状态。政策对主要城市的带动作用明显，尤其是一线城市表现突出。
• 资金来源改善：房地产企业资金来源增速低位回升，个人按揭贷款增长2.1%，显示市场融资环境有所改善。国内贷款、定金及预收款等资金来源的降幅也有所收窄。
• 销售回暖：尽管商品房销售面积同比降幅为4.5%，但销售金额降幅收窄至-3.1%，住宅销售金额降幅收窄至-2.2%，显示市场去化压力有所缓解。
• 投资建议：在政策支持和估值修复的双重背景下，建议投资者回调买入，重点推荐万科A、保利地产、泛海控股等公司，认为其具有较强的增长潜力和估值优势。

关键信息

房地产投资

• 全国房地产投资：1-4月投资23,669亿元，同比增长6.0%。
• 分类型投资：
  • 住宅投资：15,870亿元，同比增长3.7%。
  • 办公楼投资：1,488亿元，同比增长13.6%。
  • 商业营业用房投资：3,638亿元，同比增长13.9%。
• 区域投资：东部地区投资增速高于中部，中部又高于西部。

房地产新开工与施工

• 新开工面积：1-4月新开工面积下降17.3%，其中办公楼降幅最大。
• 施工面积：1-4月施工面积增长6.2%，但增速有所回落。
• 分类型新开工：
  • 住宅新开工面积下降19.6%。
  • 办公楼新开工面积下降14.5%。
  • 商业营业用房新开工面积下降6.5%。

土地购置

• 土地购置面积：1-4月土地购置面积下降32.7%，土地成交价款下降29.1%。
• 土地市场低迷：全国土地市场整体低迷，政策放松预期增强。

销售情况

• 销售面积：1-4月销售面积同比下降4.5%，但降幅较前三月收窄。
• 分类型销售面积：
  • 住宅销售面积下降5.0%。
  • 办公楼销售面积下降13.5%。
  • 商业营业用房销售面积下降5.2%。
• 销售金额：1-4月商品房销售额同比下降3.1%，住宅销售额下降2.2%，显示市场去化压力有所缓解。

资金来源

• 到位资金：1-4月到位资金同比下降2.5%，但较前三月有所回升。
• 分类型资金来源：
  • 国内贷款下降4.8%。
  • 利用外资首次出现负增长，下降7.0%。
  • 个人按揭贷款增长2.1%，显示市场融资环境改善。

重点推荐公司

风险提示

• 政策宽松不及预期：若政策刺激效果不达预期，可能影响行业复苏。
• 经济不振：经济持续低迷可能抑制住房消费。
• 楼市回暖缓慢：若市场回暖不及预期，可能影响企业盈利。

行业评级

• 行业评级：看好，预期未来6-12个月内，行业指数表现优于沪深300指数5%以上。

投资策略

• 建议：在政策支持和估值修复的背景下，建议回调买入，重点持有估值较低且具备增长潜力的公司。
• 重点推荐：万科A、保利地产、泛海控股、世联行、建发股份、华夏幸福、金融街、首开股份、招商地产。

免责条款

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