20180408-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_市场_测试_结果偏好_周期beta预期下板块alpha更需关注拿地和销售能力_而非仅规模效应_37页_2mb

市场“测试”结果偏好，周期beta预期下板块alpha更需关注拿地和销售能力

核心内容总结

行业策略概述

1. 市场“测试”结果偏好：近期房地产板块出现企稳迹象，尤其是万科股价在年报盈利略超预期的情况下出现反弹。这表明市场对行业估值修复的预期较强，而行业改善预期将推动整体板块的复苏。
2. 利率的持续跟踪：当前国内政策更偏温和，强调“结构性去杠杆”。房贷利率的波动是市场自发行为，且对居民杠杆率影响有限，主要影响来自于首付比例。十年期国债收益率已出现改善，预计将推动下半年至2019年房地产销量的复苏。
3. 周期beta与利润创造alpha：未来一年，房地产板块将由周期beta主导，而非规模效应alpha。房地产公司需关注自身的拿地能力和融资能力，以提升利润创造能力。规模效应是行业周期变化的结果，而非主要的alpha来源。
4. 配置组合建议：
   • 首选高周转叠加低净负债率的一线龙头：如【万科A】，因其在行业复苏前表现突出。
   • 具备价值创造能力的资源型公司：如【华侨城A、华夏幸福、招商蛇口等】，兼具beta收益和alpha收益。
   • 高周转型二线龙头：如【阳光城、中南建设等】，具备一定潜在空间。
   • 关注租购并举政策红利：大开发商、地方国企及中介服务商将受益于集中式长租政策，Reits相关主题是长期关注点。
   • 多元化转型与央企改革：部分中小票具备安全边际，可再平衡配置。央企改革是重要主题，关注【侨城、保利等】。

关键信息

一手房市场动态

• 供给情况：重点城市推盘量季节性缩量，但2月起库存开始回升，可售套数小幅回落。
• 需求情况：
  • 3月31日至4月6日，57城一手房销量环比下降19%，一线/二线/三四线分别下降35%、16%、17%。
  • 4月单月同比销量降幅扩大，其中一线城市降幅最大，但部分城市如深圳出现回升。
• 区域表现：
  • 长三角：销量环比下降26%，同比降幅达40%。
  • 珠三角：销量环比下降22%，同比降幅达33%。
  • 环渤海：销量环比下降23%，同比降幅达53%。
  • 中西部：销量环比上升12%，同比降幅达78%。

二手房市场动态

• 需求情况：19城二手房销量环比下降，但部分城市如北京、深圳、杭州、南京出现回升。
• 区域表现：
  • 北京：销量环比上升28%，同比降幅达33%。
  • 深圳：销量环比上升13%，同比降幅达25%。
  • 杭州：销量环比上升27%，同比降幅达37%。
  • 南京：销量环比上升32%，同比降幅达63%。

土地市场动态

• 供地情况：3月百城供地面积有所回升，一线/二线城市供地面积上升，三四线略有回落。
• 成交情况：3月百城住宅类土地成交面积与供应背离，小幅回落，一线/二线城市成交面积下降。
• 价格与溢价率：3月百城楼面均价微跌，溢价率维持低位，一线城市楼面均价大跌，二线略涨。
• 重点城市土地成交：
  • 宁波：成交面积最大，涉及多个地块，拿地公司包括杭州宋都、宁波爱佳等。
  • 成都：多块土地成交，拿地公司为成都城投皓瑞。
  • 长沙：经开区地块成交，拿地公司为长沙亿达智造。

估值与市场表现

• 房地产板块估值：PE回落至近五年均值的75%，PB降至84%，在周期类行业中排名居中。
• 行业超额收益：房地产行业在2018年3-4月有所改善，4月涨幅为+1.5%，在29个大类行业中排名第五。

主要观点

• 房地产行业在2018年出现系统性机会，尤其是行业复苏前，高周转和低净负债率的公司更具优势。
• 周转提速和资源价值是当前地产股表现的关键因素，而规模效应在行业复苏期作用减弱。
• 政策导向如“租购并举”和Reits主题将为房地产行业带来新的增长点。
• 央企改革和区域主题（如京津冀、粤港澳大湾区）是未来的重要投资方向。
• 土地市场表现分化，部分城市如宁波、成都、长沙等地出现较大成交，但整体市场仍处于调整期。

结论

当前房地产行业正处于周期调整阶段，市场偏好转向关注公司自身的拿地和销售能力，而非单纯依赖规模效应。投资者应重点关注具备高周转能力和低净负债率的一线龙头，以及具有价值创造能力的资源型公司和政策受益方。同时，租购并举、Reits、央企改革等主题值得关注。