20230320-国金证券-招商蛇口-001979.SZ-业绩触底_良好投销保障持续发展_5页_976kb

招商蛇口 (001979.SZ) 买入（维持评级）总结

核心内容

招商蛇口在2022年业绩表现受到市场下行和政策影响，但销售和投资端表现优于行业平均水平，显示出较强的抗压能力和发展潜力。公司预计未来两年业绩将逐步回升，因此维持“买入”评级。

主要观点

• 业绩表现：2022年营业收入增长13.92%，但归母净利润大幅下滑58.89%。
• 销售表现：2022年实现销售金额2926亿元，同比-10%，行业排名升至第六；2023年1-2月销售金额恢复增长52%。
• 投资表现：2022年获取56宗土地，总地价1279亿元，权益拿地金额居行业第五；聚焦优质城市，新增项目去化良好。
• 资产运营：集中商业、写字楼等资产运营收入同比增长6.2%，城市运营服务收入增长23.1%。
• 财务状况：三道红线始终处于绿档，资产负债率62.42%，净负债率48.09%，现金短债比1.3；综合资金成本下降至3.89%。
• 盈利预测：小幅上调2023/2024年EPS预测至0.85/1.38元，新增2025年EPS预测为1.81元，PE估值为16.0/9.9/7.5倍。

关键信息

业绩分析

• 营业收入：2022年实现1830.03亿元，同比增长13.92%。
• 归母净利润：2022年为42.64亿元，同比下降58.89%，主要因毛利率下降、租金减免、资产减值准备及投资收益减少。
• 毛利率：2022年降至19.25%，同比下降6.22个百分点。
• 销售费用与管理费用：销售费用和管理费用占比稳定，分别为2.2%和1.3%。

投资与销售

• 销售金额：2022年签约销售金额2926亿元，优于行业平均；2023年1-2月销售金额383亿元，同比增长52%。
• 土地获取：2022年获取56宗土地，总地价1279亿元，权益拿地金额居行业第五；强心30城投资占比达94%。
• 新增项目：22个项目当年拿地当年开盘，平均首开去化率77%。

资产运营

• 资产运营收入：2022年集中商业、写字楼、产业园、长租公寓和酒店等资产运营收入为57亿元，同比增长6.2%。
• 城市运营服务收入：物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务贡献营业收入132亿元，同比增长23.1%。

财务结构

• 三道红线：始终处于绿档，资产负债率、净负债率和现金短债比均保持稳健。
• 资金成本：2022年综合资金成本为3.89%，较2021年下降59个基点。

投资建议

• EPS预测：2023年0.85元，2024年1.38元，2025年1.81元。
• PE估值：2023年16.0倍，2024年9.9倍，2025年7.5倍。
• 维持评级：基于公司业绩触底、投销表现优秀及未来两年优质项目入市结转，维持“买入”评级。

风险提示

• 房地产市场销售持续低迷。
• 公司增发融资受阻。
• 其他房企违约。

附录：财务预测摘要

损益表（单位：百万元）

• 主营业务收入：2023E为210,903，2024E为238,413，2025E为265,495。
• 主营业务成本：2023E为167,197，2024E为182,745，2025E为199,130。
• 毛利：2023E为43,706，2024E为55,668，2025E为66,365。
• 归母净利润：2023E为6,590，2024E为10,654，2025E为13,997。

现金流量表（单位：百万元）

• 净利润：2023E为12,081，2024E为19,533，2025E为25,661。
• 筹资活动现金净流：2023E为8,746，2024E为12，2025E为512。
• 现金净流量：2023E为10,827，2024E为5,319，2025E为5,858。

资产负债表（单位：百万元）

• 货币资金：2023E为96,362，2024E为101,195，2025E为106,719。
• 负债：2023E为661,819，2024E为736,466，2025E为812,960。
• 股东权益：2023E为114,468，2024E为120,861，2025E为129,259。

比率分析

• 每股收益：2023E为0.851元，2024E为1.377元，2025E为1.809元。
• 每股净资产：2023E为14.791元，2024E为15.617元，2025E为16.702元。
• ROE：2023E为5.76%，2024E为8.82%，2025E为10.83%。
• 资产负债率：2023E为68.62%，2024E为69.85%，2025E为70.63%。

投资评级分析

• 历史推荐：自2021年以来，国金证券多次发布“买入”评级。
• 目标价：历史目标价范围为12.69元至17.79元。
• 当前市价：13.62元，维持“买入”评级。

风险提示

• 房地产市场销售持续低迷。
• 公司增发融资受阻。
• 其他房企违约。

市场中相关报告评级比率分析

• 市场平均投资建议：通过评分系统，1.00=买入，1.01~2.0=增持，2.01~3.0=中性，3.01~4.0=减持。
• 最终评分：基于历史数据，市场平均投资建议为“买入”。

特别声明

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