20160716-东方证券-浦东金桥-600639.SH-金桥片区价值提升_国企改革正当其时_24页_2mb

金桥片区价值提升与公司发展分析总结

核心内容

金桥片区价值提升

• 地理位置优越：金桥经济技术开发区位于上海浦东新区中部，距市中心仅15公里，拥有完善的交通网络，包括6号线、12号线及未来规划的9号线、14号线、19号线。
• 产业基础雄厚：2015年金桥工业总产值达1826亿元，占浦东新区的20%。主要产业包括电子信息、汽车制造及零部件、现代家电、生物医药与食品加工。
• 产业转型：金桥开发区受益于上海自贸区的辐射，逐步转型为大型综合住区，涵盖生产性服务园区、国际社区等。2015年生产性服务业收入首次超过工业企业收入，达到3154亿元。
• 未来规划：上海规划在2030年将金桥并入主城区，成为核心城区，预计片区价值将大幅提升。

公司发展与土地储备

• 项目集中于金桥：公司项目主要位于金桥开发区，权益建面达273万平方米，占公司总项目权益建面的90%。
• 租赁业务为主：2015年租赁业务营收占比达78.1%，租赁收入为11.7亿元，未来随着片区发展，租赁项目增值预期较高。
• 土地储备丰厚：截止2015年，公司土地储备权益建面达302万平方米，NAV价值达234亿元，其中金桥项目NAV为202亿元。
• 重点项目：碧云尊邸（S11地块）预计2017年对外销售，售价为70000元/平米，预计毛利率为91%。临港碧云壹零项目预计2016年预售，售价为23000元/平米，预计毛利率为37%。

国企改革与市场化定位

• 浦东国企改革先锋：公司是浦东新区国资委旗下公司，受益于国企改革，市场化定位进一步加强。
• 股份划转：公司控股股东金桥集团拟将15%股份划转至上海浦东投资控股（集团）有限公司，提升公司市场化运营能力。
• 改革目标：通过优化治理结构、加强市值管理等方式，实现国有资本的布局优化和价值提升。

主要观点

• 片区发展带动公司价值提升：金桥片区作为上海核心城区，未来价值将显著提升，带动公司项目增值。
• 租赁业务表现强劲：公司租赁业务占营收主导，预计未来毛利率提升至68%，NAV增值显著。
• 国企改革增强竞争力：通过股份划转和市场化改革，公司市场竞争力和盈利能力有望进一步提升。
• 财务预测积极：公司2016-2018年EPS分别为0.45/0.52/0.85元，目标价28.80元，对应64倍PE估值。

关键信息

地理位置与产业优势

• 金桥开发区位于浦东新区中部，交通便利，与陆家嘴、外高桥、张江高科技园区相邻，形成产业互动和互补。
• 产业基础雄厚，2015年工业总产值达1826亿元，其中高新技术企业产值752亿元，生产性服务业收入3154亿元。

片区转型与国际化发展

• 金桥开发区被纳入自贸区，促进国际化发展，吸引外资企业如通用、贝尔、西门子、华为等入驻。
• 碧云国际社区配套完善，吸引大量外籍人士，提升片区价值。
• 未来轨道交通发展将增强片区与市中心及其他区域的连接，进一步推动片区发展。

公司财务表现与估值

• 2015年公司营收15亿元，归母净利率达31%，毛利率达63.5%。
• 公司土地储备NAV价值达234亿元，其中租赁项目NAV增值为223亿元。
• 东方证券首次覆盖给予买入评级，目标价28.80元，对应64倍PE估值。

国企改革动态

• 上海率先推进国企改革，浦东新区作为改革先锋，推动国资布局优化。
• 公司股份划转至浦东投资控股，提升市场化运营能力。
• 公司未来将更注重市场化发展，提升竞争力和盈利能力。

风险提示

• 出租率不及预期：未来租赁项目出租率可能低于2015年水平。
• 销售结算不及预期：碧云尊邸和临港碧云壹零项目销售结算可能不及预期，影响公司业绩。

财务预测与投资建议

• 收入预测：2016-2018年公司营收分别为23.33亿元、28.32亿元、41.91亿元。
• 盈利能力：2016-2018年公司归母净利润分别为5.00亿元、5.83亿元、9.49亿元。
• 投资建议：首次覆盖给予买入评级，目标价28.80元，对应64倍PE估值。

附录信息

• 租赁项目NAV增值：碧云国际社区NAV增值44.5亿元，金桥、金杨商铺NAV增值14.4亿元，软件园、由度工坊等NAV增值27.8亿元。
• 出售项目NAV增值：碧云尊邸NAV增值6.4亿元，临港碧云壹零NAV增值3.7亿元，韩城路仓库NAV增值0.2亿元。
• 租赁业务敏感性分析：租金上升10%、20%、30%分别对应租赁NAV增值270.20亿元、317.20亿元、364.10亿元，总RNAV分别为371.41亿元、418.41亿元、465.31亿元，P/RNAV分别为62%、55%、50%。

图表目录

• 图1：金桥经济技术开发区南北两区（红色区域）
• 图2：金桥开发区工业总产值占浦东新区的比重
• 图3：2015年高新技术企业产值
• 图4：2015年金桥开发区四大支柱产业总产值
• 图5：2015年金桥开发区生产性服务业经营收入
• 图6：金桥开发区的主要产业分布地图
• 图7：金桥特斯拉体验中心
• 图8：金桥特斯拉充电桩
• 图9：上海自贸区扩区后纳入金桥开发区
• 图10：金桥Office Park
• 图11：金桥Office Park
• 图12：上海市2030年市区规划将金桥纳入主城区
• 图13：公司位于金桥开发区的项目占比
• 图14：2015年公司房地产租赁业务营收占比
• 图15：2015年公司房地产租赁业务营收
• 图16：公司现有土地储备（按权益建面）
• 图17：公司现有土地储备（按NAV）
• 图18：碧云尊邸项目位置
• 图19：2015年公司营收
• 图20：2015年公司归母净利率
• 图21：公司是浦东新区国资委旗下的公司

表格目录

• 表1：金桥开发区的部分汽车及零部件、ICT企业
• 表2：金桥碧云国际社区开发历程
• 表3：上海国企改革时间表
• 表4：浦东国资委旗下上市公司改革动态
• 表5：股份划转后，浦东投资控股持有公司15%股权
• 表6：收入分类预测表
• 表7：可比公司2016年为64X
• 表8：RNAV估值为28.91元/股
• 表9：公司租赁项目NAV增值列表
• 表10：公司出售项目NAV增值列表
• 表11：租赁项目敏感性分析