20130729-中泰证券-成交低位运行_警惕资金成本持续上行_17页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结（7.22-7.28）

核心内容概述

本报告分析了2013年7月22日至7月28日期间房地产行业整体及重点公司的市场表现、行业动态与投资建议。整体来看，房地产行业在7月表现平淡，成交量维持低位，市场面临一定的资金成本压力。同时，政府对房地产行业的监管加强，包括对政府性债务的审计以及土地出让政策的调整，对行业产生一定的影响。

主要观点

行业基本面
- 房地产行业整体成交量低位运行，7月成交量环比下降约15%，预计8月成交量仍维持低位，受淡季影响。
- 资金成本持续上行，对房地产企业融资形成压力，尤其对资金密集型行业构成挑战。
- 7月房地产股表现弱于大盘，SW房地产指数上涨0.63%，但相对于全部A股的超额收益为-0.65%。
政策与市场环境
- 审计署对政府性债务进行审计，可能加快信用风险暴露，推高融资利率，对房地产行业带来短期利空影响。
- 地方政府可能通过放松调控来对冲债务风险，但分析师认为该逻辑牵强，因为政策导向仍以“调结构”为主，不会放松对房地产的调控。
- 多地公积金出现缓贷、断贷现象，部分城市提高缴存上限或采用“公转商”贴息贷款方式缓解压力。
市场数据
- 新房市场：成交量小幅修复，但整体仍处于低位，一线城市销量环比上涨12%，同比大幅下降38%；二线城市环比微涨0.78%，同比小幅下降9%；三线城市销量环比上涨8%，同比上涨13%。
- 成交价格：一二线城市微幅上扬，总体保持平稳，一线城市环比上涨2%，同比上涨29%；二线城市环比上涨0.28%，同比上涨6%。
- 库存情况：7月以来库存水平小幅上升，一线城市出清周期环比上涨2%，同比上涨9%；二线城市出清周期环比上涨3%。
二手房市场
- 8个城市二手房成交面积环比平均下降2%，同比平均下降10%，市场表现相对平稳。
- 业主心态趋于稳定，二手住宅成交价格延续小幅上扬趋势。
- 中原报价指数小幅波动，政策影响已逐步消化。

关键信息

重点公司分析：
- 保利地产：股价从10.18元上涨至14.00元，摊薄每股收益从1.18元增长至2.00元，总市值从726.65亿元增至999.32亿元。
- 招商地产：股价从25.13元上涨至30.00元，摊薄每股收益从1.93元增长至3.12元，总市值从431.56亿元增至515.10亿元。
- 万科A：股价从9.56元上涨至13.00元，摊薄每股收益从1.14元增长至1.72元，总市值从1052.25亿元增至1430.91亿元。
投资建议
- 当前时点地产股整体估值提升理由不足，短期内行情仍需等待，建议维持谨慎操作。
- 中长期来看，成长确定的龙头房企仍具投资价值，尤其是政策预期可能带来的基本面修复或政策信号。

行业趋势与展望

短期风险：融资成本上行、政策监管加强、市场成交量低迷，可能对房地产企业造成短期压力。
中长期潜力：若政策出现放松信号或市场基本面出现修复，房地产板块有望迎来反弹，但目前尚无明确催化剂。

估值与财务指标

重点公司估值表：
- 万科A：2012年每股收益1.14元，2013年预计1.40元，2014年预计1.72元；2012年市盈率8.02倍，2013年预计6.54倍，2014年预计5.32倍；RNAV为13.90元，市盈率与RNAV比值为0.66倍，评级为买入。
- 保利地产：2012年每股收益1.18元，2013年预计1.50元，2014年预计2.00元；2012年市盈率8.20倍，2013年预计6.46倍，2014年预计4.85倍；RNAV为15.20元，市盈率与RNAV比值为0.64倍，评级为买入。
- 招商地产：2012年每股收益1.93元，2013年预计2.50元，2014年预计3.12元；2012年市盈率12.83倍，2013年预计9.92倍，2014年预计7.95倍；RNAV为30.10元，市盈率与RNAV比值为0.82倍，评级为买入。