惠州【合纵联行】-2017年刊微信版-20181-27页_2mb

2017年惠州房地产市场总结

核心内容概述

2017年，惠州房地产市场整体表现活跃，土地市场与新房市场均呈现显著增长态势，同时政策调控和市场供需关系对市场走势产生重要影响。市场在政策引导和区域发展带动下，呈现出“价稳量增”的特点，部分区域因供应不足导致供需失衡，而部分区域则因新增供应充足而趋于平衡。

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主要观点与关键信息

一级市场：土地市场火热

• 成交面积：2017年惠州土地市场成交面积达344.5万平米，同比上涨56.8%。
• 成交金额：成交总金额145.1亿元，同比上涨173%。
• 楼面价：成交楼面地价1565元/平米，同比上涨58.2%，创历史新高。
• 房企行为：一线品牌开发商积极进入惠州市场，带动土地市场热度持续。

二级市场：新房市场供需变化

• 供应面积：全年供应住宅面积达1389.1万平米，同比增长37%，创近五年新高。
• 销售面积：销售总面积为1437.4万平米，同比下跌7%，但实际成交量与去年基本持平。
• 网签均价：全市网签成交均价为10718元/平米，同比上涨22%。
• 去库存周期：全市住宅可售存量为879万平米，去库存周期约7.3个月，低于9个月的平衡线。

各县区市场表现

区域	供应面积（万㎡）	网签面积（万㎡）	网签均价（元/㎡）	去库存周期（月）
大亚湾区	318.3	319.9	12871	2.6
惠城区	215.3	278.6	10921	2.2
博罗县	240.6	267.1	7246	1.2
惠阳区	273.2	239.2	13501	1.8
惠东县	171.5	160.6	9913	2.1
仲恺区	135.2	121.2	8623	1.7
龙门县	35	50.8	8734	1.5

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2018年市场展望

政策与金融环境

• 政策调控：2018年政策将维持“限价”、“限卖”等调控手段，金融环境趋紧，融资成本上升。
• 市场趋势：市场将从“供不应求”向“供需平衡”转变，价格稳定，成交量有望维持高位。

供应预测

• 全市供应：预计2018年全市新增供应住宅面积为1667.4万平米，可能受调控政策影响低于预期。
• 区域分布：大亚湾区供应量最大，预计供应439.8万平米；惠阳区紧随其后，预计供应369.6万平米；惠城区供应358.4万平米。

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宏观经济背景

• GDP增长：2017年中国经济增长6.8%，优于预期，为房地产市场提供良好支撑。
• 楼市调控：政策持续从紧，推动楼市步入稳定健康发展轨道，推动“租购并举”政策实施。

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土地市场分析

土地挂牌情况

• 挂牌面积：2017年挂牌面积为近六年新低，同比下跌7.5%。
• 挂牌楼面价：挂牌楼面价同比上涨29%，创历史新高。
• 区域分布：仲恺区挂牌面积76万平米，占25%；惠城区挂牌60万平米，占20%；博罗县挂牌42.5万平米，占14%。

土地成交情况

• 成交宗数：全市土地成交158宗，同比上涨42.3%。
• 成交面积：成交面积344.5万平米，同比上涨56.8%。
• 成交金额：成交总金额145.1亿元，同比上涨173%。
• 区域分布：惠城区成交金额最高，达48.5亿元；仲恺区成交面积最大，达94.5万平米。

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市场动态与趋势

• 价格走势：全年价格走势平稳，基本维持在1.1万元/平米左右。
• 供需关系：部分区域如惠城区、大亚湾区供应不足，市场供不应求；而部分区域如博罗县、龙门县供应充足，市场趋于平衡。
• 市场分化：随着“高周转”模式的推广，楼市不同板块将进一步分化，量价差距拉大。

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企业与项目表现

惠城区房企成交龙虎榜

排名	企业名称	销售金额（亿元）	市场份额
1	方直集团	26.8	16.6%
2	中洲控股	26.2	16.2%
3	中海地产	23.5	14.6%
4	隆生集团	22.3	13.8%
5	保利达	11.9	7.4%
6	合生创展	11.4	7.1%

项目成交龙虎榜（按套数）

排名	项目名称	片区	网签套数	网签面积（万㎡）
1	中海水岸城	东江新城	1531	16.4
2	中洲天御	金山湖	1299	15.9
3	隆生皇冠花园	水口	1287	16.2

项目成交龙虎榜（按面积）

排名	项目名称	片区	网签面积（万㎡）
1	中海水岸城	东江新城	16.4
2	隆生皇冠花园	水口	16.2
3	中洲天御花园	金山湖	15.9

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结论

2017年惠州房地产市场整体活跃，土地市场和新房市场均表现强劲，但市场供需结构存在差异。2018年，随着调控政策的持续和供应量的增加，惠州楼市将更趋理性，价格趋于稳定，成交量维持高位，市场整体进入“价稳量增”的新常态。