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2021居住客群消费趋势年报总结

核心内容概述

本报告由贝壳研究院发布，系统分析了2021年中国居住客群的消费趋势，涵盖宏观消费市场、住房消费服务需求、居住消费画像及行为分析、以及2022年的趋势展望。报告指出，随着人口结构变化、消费升级以及政策调控，住房消费正从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，消费者对住房的品质、体验和安全提出了更高要求。

主要观点

• 消费仍是经济增长主要动力：2021年前三季度，我国社会消费品零售总额增长16.4%，对GDP增长贡献率高达64.8%，显示消费在经济中的重要地位。
• 人口结构变化推动消费升级：老龄化趋势加剧，少子化、城市化和人口流动使住房消费呈现出多样化和品质化特征。
• 住房消费服务需求提升：消费者对安全、效率和体验的需求日益增强，服务价值在住房消费中逐渐凸显。
• 购房人群画像变化显著：女性购房比例持续上升，新一线城市女性购房群体年轻化；一线城市置业年龄偏高，主要受高门槛和高成本影响。
• 购房动机多元化：安全感、归属感、个性化需求和教育资源成为购房的重要动机。
• 户型偏好向改善型转变：两居室仍是主力交易户型，但三居室及以上户型占比增长，反映居住品质提升趋势。
• 购房方式以贷款为主：超六成购房者选择贷款，部分购房者选择提前还贷，体现消费理性化。
• 城市分化趋势明显：人口向头部城市集中，城市群效应增强，城市间居住消费差距拉大。
• 消费预期趋于理性：多数消费者对房价持看稳或微涨预期，购房决策更加谨慎和长远。

关键信息

人口结构变化

• 2020年第七次全国人口普查显示，60岁及以上人口占比达18.70%，其中65岁及以上人口占比13.50%，接近中度老龄化。
• 34岁及以下人口数量下降，新青年（85及90后）逐渐成为消费主力人群。
• 人口向经济发达区域和大都市圈城市群集聚，导致城市间居住消费分化加剧。

银发消费市场

• 老年人消费潜力巨大，但受收入水平限制，消费层次仍以实用性为主。
• 银发经济市场规模2020年已达5.4万亿元，预计2021年将达5.9万亿元。
• 当前市场仍存在产品多样性和服务针对性不足的问题。

新青年消费特征

• 新青年群体（31-36岁）更倾向于置业、子女教育和理财。
• 购房动机包括归属感、安全感、个性化装修及教育资源需求。
• 新青年群体购房行为更加理性，更注重消费体验。

女性购房趋势

• 2021年全国重点城市女性购房占比达48.73%，较2017年提升3.19个百分点。
• 女性购房群体呈现年轻化趋势，新一线城市女性购房比例显著上升。
• 女性购房动机包括安全感、底气、精神寄托等，婚前置业成为重要趋势。

房屋交易趋势

• 两居室仍为主力交易户型，但三居室及以上户型占比持续增长。
• 一线城市购房均价达368万元，新一线城市为143万元，购买力与城市能级正相关。
• 二手房市场交易活跃，环沪、环深城市群增速领先。

购房方式

• 68.2%的购房者选择贷款，仅31.8%为一次性付清。
• 提前还贷现象增多，90后和70后提前还贷比例分别为68.52%和60.78%。
• 一线城市贷款购房者比例较低，全款购房占比高。

城市分化趋势

• 京津冀、长三角、珠三角三大城市群成交占比持续提升，2020年上半年达41.1%。
• 核心城市如北京、上海、深圳对省外客户吸引力强，购房人群中外地户籍比例高。
• 省会城市如郑州、合肥对省内客户具有较强吸引力，省内购房占比达80%以上。

2022年趋势展望

• 城市分化加剧：人口向头部城市集中，城市鸿沟拉大。
• “她经济”持续走强：女性购房比例上升，新一线城市女性购房群体年轻化。
• 改善趋势显著：居住品质提升，三居室及以上户型交易占比增长。
• 消费预期回归理性：多数消费者对房价持看稳或微涨预期，购房决策更加理性。

总结

2021年中国居住消费市场在人口结构变化、消费升级和政策调控的共同作用下，呈现出多元化、品质化和理性化的趋势。住房消费服务需求从安全、效率向体验升级，购房人群画像逐渐向年轻化、女性化转变，购房动机更加多元化，户型偏好从刚需向改善型转变，购房方式也更加灵活。未来，随着城市分化加剧和“她经济”持续走强，居住消费将更加注重品质与体验，推动房地产行业向更高层次发展。