全球资产配置热点聚焦系列报告之七：三问美国地产，长期持续性、对通胀的影响及资产配置机会如何？-20210128-申万宏源-28页_1mb

美国地产市场分析报告总结

核心内容

本报告聚焦于2021年美国地产市场的发展趋势，探讨其长期持续性、对通胀的影响以及相关的资产配置机会。报告从供需关系、利率变化、人口结构和政策影响等多个维度展开分析，并结合全球产业链和资产配置视角，提出投资建议。

主要观点

1. 美国地产市场正处繁荣期：

   • 2021年美国地产销售和投资持续走高，受益于疫情带来的隔离需求和低利率环境。
   • 新屋销售和成屋销售同比增速均创历史新高，尤其在2020年Q2后表现强劲。
   • 单户型住宅需求更为旺盛，推动房价涨幅明显高于多户型住宅。

2. 地产繁荣是否重现2000-2007年的超级周期？：

   • 美国居民部门杠杆率处于历史较低水平，但其绝对值仍高于全球多数国家。
   • 抵押贷款主要流向信用良好的人群，而非信用较差的群体，表明地产繁荣主要由“富人”推动。
   • 长期货币宽松空间较小，且房产税限制了购房的无限扩张，因此难以重现2000-2007年的超级繁荣周期。

3. 房价上涨何时影响通胀？：

   • 房价上涨将对CPI中的房租分项产生滞后影响，预计在2021年下半年对核心CPI形成推动。
   • 房租上涨滞后于房价上涨约12~18个月，与美国CPI的权重结构及租金数据采集方式有关。
   • 2021年随着服务业逐步恢复，房租上涨对通胀的推动效应可能更加明显。

4. 美国地产繁荣带来的投资机会：

   • 出口产业链：美国地产繁荣将带动中国出口相关行业，如机械设备、原材料、运输设备、家具家居等。
   • 大宗商品：地产投资周期与全球复苏周期共振，预计对大宗商品价格形成边际提振。
   • 抗通胀资产：建议关注通胀保值债券、黄金等资产，以应对2021年下半年可能的通胀压力。

关键信息

• 地产销售周期：始于2019年，由人口周期和货币宽松周期共同推动，2020年疫情进一步加速了该周期。
• 利率传导机制：美债低利率拐点领先地产销售总额拐点1~2个季度，2021年利率可能小幅回升，对地产销售的杠杆推动作用边际下降。
• 房价上涨结构：单户型住宅涨幅明显高于多户型住宅，反映出“逃离市中心”的购房倾向。
• 通胀影响路径：房价上涨→房租上涨→CPI上行，预计2021年下半年CPI住房租金分项将显著上升。
• 全球产业链影响：美国地产繁荣对全球制造业有显著拉动作用，尤其对中国出口产业链和大宗商品市场影响较大。
• 投资建议：关注出口相关行业、大宗商品及抗通胀资产，如通胀保值债券和黄金。

结构清晰的总结

一、美国地产市场现状

• 销售端：2020年疫情和低利率环境推动地产销售回暖，新房和二手房销售同比增速均远超季节性表现。
• 投资端：新屋开工和建筑许可持续走高，投资热情不减。
• 房价走势：房价持续上涨，单户型住宅涨幅显著，反映“逃离市中心”趋势。

二、地产繁荣是否可持续

• 居民杠杆率：历史分位数较低，但绝对值较高，加杠杆空间有限。
• 信用结构：抵押贷款主要流向信用良好的人群，而非信用较差的群体。
• 货币宽松空间：美债收益率中枢已接近历史低位，长期宽松空间有限。
• 房产税影响：限制了“富人”购房的无限扩张。

三、房价上涨对通胀的影响

• CPI权重：房租分项占CPI整体权重约33%，占服务分项约56%。
• 滞后效应：房价上涨领先房租上涨约12~18个月，预计2021年下半年CPI中房租分项将显著上行。
• 政策因素：2020年政府推出的租金援助政策延缓了房租上涨的“回补”过程。

四、投资机会分析

• 出口产业链：机械设备、原材料、运输设备、家具等中国出口相关行业将受益于美国地产繁荣。
• 大宗商品：地产投资周期与全球复苏周期共振，预计对大宗商品价格形成边际提振。
• 抗通胀资产：建议关注通胀保值债券、黄金等资产，以应对2021年下半年可能的通胀压力。

总结

2021年美国地产市场正处于繁荣阶段，其量价齐升趋势由人口周期和货币宽松共同驱动。尽管短期内供需缺口尚未缓解，但2021年销售端边际降温，投资端仍具支撑。房价上涨对通胀的推动将体现在2021年下半年，尤其对核心CPI形成压力。同时，美国地产繁荣将对全球产业链，尤其是中国出口相关行业产生积极影响，并可能带动大宗商品价格上涨。建议投资者关注出口产业链、抗通胀资产等领域的投资机会。