2022-09-25-贝壳研究院-我国长租房商业模式梳理_15页_1mb

中国长租房商业模式分析总结

一、分散式长租房模式

主要模式：

1. 托管模式：

   • 房东委托机构管理出租事宜，机构提供营销、租金收取、保洁维修等服务，赚取服务费。
   • 房东直接受租，无空置责任，机构不承担房源空置风险。

2. 包租模式：

   • 机构向房东支付约定租金，自行装修并出租，赚取租金差价（来源包括分租合租、装修溢价、空置期租金等）。
   • 中资产 vs 轻资产：中资产需高成本改造（如老旧小区），风险高，易受租金波动影响；轻资产投入较低，抗风险能力更强。
   • 新模式 “租赁置换”：针对老旧小区，企业提前支付房东租金，提供改造和运营，实现租金差弥补改造成本，促进职住平衡和城市更新。

主要挑战：

1. 房源合法性：起居室改造出租标准不明确，装修污染风险需监管。
2. 行业乱象：职业二房东违法成本低，存在虚假房源、转租等问题。
3. 租客权益保护不足：缺乏专门法律保障，投诉渠道不畅。

对策建议：

1. 明确房源出租标准，规范装修建材安全与验收流程。
2. 加强行业监管：工商登记、信用体系、从业人员培训。
3. 建立租客权益保护机制，畅通投诉渠道，限制房东单方面涨租或解约。

二、集中式长租公寓模式

主要模式：

1. 农租房改造：企业与村集体合作，统一收租改造为长租公寓，盈利来自租金差与社区运营。
2. 非居住类房屋改造：商办、酒店等闲置物业改造为公寓，增加服务收入。
3. 企业员工宿舍改造：针对产业园区，提供标准化蓝领宿舍，按企业需求集中招租。

主要难点：

1. 资金投入高：改造成本占比20%左右，回报周期长（5-15年），融资渠道有限，尤其缺乏有效抵押物。
2. 政策审批复杂：商改居涉及土地、规划、消防等多部门审批，标准不统一。
3. 税收负担：未纳入保障房无法享受税收优惠，企业税负较重。

政策建议：

1. 扩大税收优惠范围：增值税减免、房产税降低，覆盖企业向个人或单位出租住房的场景。
2. 优化融资支持：鼓励长期贷款（如20年），降低基准利率1.1倍以内，并开放REITs、ABS等渠道。
3. 明确改造建筑标准，建立“预审批”机制，简化审批流程。

三、集体土地租赁住房模式（集租房）

主要模式：

1. 合作开发形式：
   • 村集体自主开发：全额利润，资金压力大。
   • 经营权合作：村集体保留决策权，与开发商分享收益。
   • 土地使用权入股：村集体保底分红，开发商负责建设运营。
   • 入市出让：一次性拿地，开发商全权运营。

主要挑战：

1. 用地匹配难：冀郊或城中村地块难满足租赁需求，需政策倾斜。
2. 土地指标与规划问题：入市占用新增指标？政策需协调。
3. 配套设施滞后、拆迁复杂，影响开发进度。

政策建议：

1. 将集租房列为“准公共物品”，规划指标与中低收入人口挂钩，优先支持供需矛盾大的区域。
2. 明确土地权属与流转规则，如核发土地证、允许地上物业抵押。
3. 完善地块前期开发（“六通一平”），降低企业投入成本。
4. 引导远郊土地“换租”模式：鼓励城市家庭与郊区集体土地换租，盘活资源。

参考来源
[1] 《集体土地建设租赁住房的策略》，北京规划建设，2021
[2] 《集体土地建设租赁住房的规划建设与管理》，北京规划建设，2021
[3] 《集体土地建设租赁住房的问题与思考》，北京规划建设，2021
[4] 《风险-收益视角下的北京集体土地租赁住房开发模式研究》，北京规划建设，2021