2022-05-10-世邦魏理仕-2022年新冠疫情对上海房地产市场的影响_42页_4mb

上海房地产市场受疫情影响专题分析总结

核心内容

新冠疫情对上海房地产市场带来了显著影响，尤其在2022年4月奥密克戎变异株大规模传播期间，对交通运输、消费、投资及房地产市场多个方面造成了短期冲击。然而，市场在疫情中展现出一定的韧性，并在政策支持和科技赋能下逐步恢复。

主要观点

• 疫情对经济与房地产的影响：疫情导致上海经济增速放缓，对房地产市场造成压力，但支持政策和科技发展有助于市场复苏。
• 交通运输业：疫情对交通运输行业造成短期冲击，但长期趋势稳定，需求将在疫情结束时集中释放。
• 零售物业市场：疫情对线下零售造成较大影响，尤其是餐饮、娱乐和服饰类业态，但线上服务和直播营销等新形式为市场提供了新的增长点。
• 物流仓储市场：疫情虽对物流造成阶段性压力，但生鲜电商和医药冷链需求激增，推动了物流地产的持续发展。
• 写字楼市场：疫情导致写字楼市场供需关系变化，租金下行，但随着政策支持和企业灵活办公模式的推广，市场有望逐步恢复。
• 商务园区市场：纾困政策助力市场回暖，生物医药和TMT行业成为新的增长引擎。
• 投资市场：生物医药产业园和冷链物流资产受到投资者高度关注，成为优质投资标的。

关键信息

交通运输业

• 公路客运量和货运量在疫情初期下降显著，但预计在疫情结束时出现反弹。
• 城市客运量同比变化显示疫情对公共交通影响较大。

经济影响

• 2022年上海经济增速预计受到疫情封控影响。
• 一季度社零总额同比下降3.8%，餐饮收入下降9.1%，但生鲜平台零售额增长38.6%。
• 上海固定资产投资同比增长3.3%，其中工业投资和房地产开发投资增长显著。

房地产市场

• 房地产开发投资Q1同比增速回落至2.6%，其中住宅投资增长3.6%，办公楼投资增长7.1%，商用用房投资下降16.6%。
• 住宅供应量同比增长242%，但成交量下降16.5%，成交单价上涨9.2%。
• 预计疫情影响将持续到5月中旬，6月末市场将逐步恢复。

零售物业市场

• 商场购物中心响应疫情防控，暂停堂食、增设外送服务、开展线上引流活动。
• 餐饮、娱乐、健身和服饰业态受到直接影响，但线上活动和直播营销维持品牌热度。
• 零售市场在疫情后预计迎来反弹性消费。

物流仓储市场

• 生鲜电商和医药冷链需求激增，推动物流地产发展。
• 京东、美团、菜鸟等企业通过增加运力和优化配送链路应对疫情。
• 冷库因建造复杂和收入多元受到投资者青睐，上海冷库投资交易金额逐年上升。

写字楼市场

• 租金自疫情以来累计下跌4.9%，但2021年第三季度开始企稳回升。
• 租户对办公空间的灵活性和健康安全要求提升，远程办公和共享会议室需求增加。
• 预计2022年写字楼市场净吸纳量和租金将逐步回升。

商务园区市场

• 疫情期间，园区集团推出房租减免政策，支持企业复工复产。
• 生物医药行业租赁需求持续旺盛，内资企业成为主力。
• TMT行业新租需求多样化，疫情推动了“科技+数字化”在医疗行业的应用。
• 2022年商务园区市场净吸纳量预计为60-70万平方米，空置率在16%-17%之间。

投资市场

• 生物医药产业园和冷链物流资产成为投资热点。
• 生命科学地产成为最受关注的另类资产类别，投资意向较上年增长19个百分点。
• 长租公寓因改造增值潜力大，受到投资者青睐。

2022全年展望

• 零售市场：预计疫情后消费潜力将被释放，市场将呈现先抑后扬趋势。
• 物流市场：冷链物流需求持续增长，投资热度上升，投资者应关注具备通用性和功能完备性的冷库。
• 写字楼市场：租金有望回升，绿色楼宇和灵活办公模式将成为重点发展方向。
• 商务园区市场：生物医药和TMT行业将推动市场回暖，投资应关注成熟板块和新兴区域。
• 投资市场：核心资产和生命科学地产将成为主要投资方向，投资者应关注政策支持和产业趋势。

投资建议

• 核心资产：关注位于核心板块、物业运营成熟、租户组合多元的写字楼及零售物业。
• 生命科学园：投资生物医药产业集聚的成熟板块，同时可考虑新兴区域。
• 物流冷链：关注生鲜电商和大型商超的冷链需求区域，关注冷库的通用性和功能完备性。
• 长租公寓：投资位于公共交通和商业配套便利、人口和产业集聚度高的地段，注意政策和资质。

联系方式

• 研究部：谢晨、陆燕、张琪杭、张宝子、乔梦洋、郑铱芸、邹欣辰
• 业务线：莫非、张越、希诺、孙洁、丁竹君、王晶

免责声明：本报告仅作参考，不构成投资建议。