20240510-国盛证券-宏观点评_政治局会议首提消化存量房_有哪些措施与影响__3页_411kb

中国消化存量房政策分析及影响评估

当前中国房地产市场面临严重库存压力，消化存量房任务迫切。核心结论： 中国房地产库存高位运行，消化存量房成为当务之急，当前政策重点通过管控供给、稳定需求并结合“以旧换新”等创新措施推动市场调整。

1. 背景与现状

当前中国房地产市场积压问题显著，数据显示，截至2024年3月，全国商品房狭义待售面积高达75亿平方米，广义库存达214亿平方米，去化周期分别达到73个月与253个月，均为历史最高水平，库存去化形势严峻。

2. 当前政策措施

• 中央政策方向明确： 4月政治局会议首次明确提出“研究消化存量房”；
• 地方陆续出台组合措施：
  • 北京、上海等核心城市拟进一步放松限购；
  • 降低房贷利率，下调首付比例；
  • 推动“以旧换新”政策，由国企参与二手房收储与新房认购；
  • 推行土地供应调节机制，暂停“去化周期超长”城市的新住宅用地供应。

3. 消化存量房的可行措施

（1）供应端管控

• 限制新增商品住宅用地供应，特别是去化周期过高城市；
• 控制二手房挂牌量，防止恐慌性抛售压低价格；
• 提高土地入市门槛，防止无效增量供给。

（2）需求端提振

• 优化信贷政策：进一步下调房贷利率和首付比例；
• 适度放宽限购措施，释放改善性需求；
• 推进“以旧换新”模式，由地方政府牵头建立二手房收储与新房置换机制，鼓励居民合理换房。

4. 重点政策措施对比分析

• “以旧换新”推广：
  • 实施方式包括地方国企出资收购房屋、退订金返还补贴、购房补贴等；
  • 设施仍在试点阶段，面临着财政压力与操作可行性挑战。
• 政府收储/住房银行模式：
  • 规模过大、资金需求巨大，地方政府财政负担较重；
  • 现有租金回报率低于贷款利率，盈利能力弱，存在长期亏损与资产贬值风险。

5. 政策影响与展望

短期内，上述举措有望缓解地产下行压力，但难以从根本上扭转市场趋势。当前居民房贷负担较重、收入增长乏力，购房意愿低迷，市场复苏可能需要时间；未来需更多依靠居民收入增长、城镇化红利以及金融环境支持，方可逐步消化库存、稳定市场。

6. 主要风险提示

• 政策执行有效性不足、市场预期持续疲软；
• 信贷风险累积、房价持续调整可能引发流动性担忧；
• 短期政策力度过大可能引发资产泡沫或地方财政负担加重。

分析人： 熊园、杨涛
摘要来源： 国盛证券研究报告（宏观：消化存量房政策综述与展望）